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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集46。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
先日はハロウィンでしたが、皆様どのようにお過ごしで合ったでしょうか？
10月31日、丁度外出の機会があったのですが、各駅でハロウィンイベントを開催しておりました。私の小さな頃はハロウィンイベントは聞いた事が無く、海外のものであった記憶ですが、今では老若男女問わずのイベントとなっております。
日本の中でのハロウィンの歴史を紐解くと、1970年代に東京・原宿の玩具店「キデイランド原宿店」がハロウィン関連の飾りやグッズを販売するようになった事が始まりのようです。当時はまだハロウィンそのものの知名度は高くなかったようです。1983年原宿でキデイランドが販促企画として一般の人も参加できるハロウィンパレードを開催。この時も外国人が多い催し物であったようです。1997年に東京ディズニーランドでハロウィンイベントが開催、川崎市でも「カワサキ ハロウィン」が開催され一気に認知度が上昇しました。その後、2000年代には全国的に広まり、2010年代にはSNSの普及もあり更に広がりを見せたようです。今では農協に行ってもハロウィン用のかぼちゃを売っていたり、住宅街の街中でも仮装している人を見かけたりといった一つの風物詩となっております。
話しはかわりますが、本日は普段と順番がかわり本日の日経からです。
本日の日経は下記記事をチョイスです。
2026年11月2日（月）1面【工場跡地、工場に利用なら 土壌汚染調査は不要 環境省方針】
環境省は工場跡地の土壌汚染対策の規制を緩和する方針だ。再び工場用地として使う場合、汚染の調査を不要にする。所有者の負担を軽くして再利用を促し、需要が増す産業用地の不足を補う。2027年の通常国会への土壌汚染対策法改正案の提出をめざす。土壌汚染調査は地中や地下水の有害物質の濃度を測定し、国の基準を超える汚染があるかどうかを確認する。結果に応じて汚染区域を指定する。土地の造成などで都道府県への届け出や汚染土壌の除去などが必要になる。有害物質を扱っていた施設が稼働をやめた場合、今は土地所有者に一律で汚染調査を義務づけている。調査費用が土地価格を上回る場合もあり、再利用や売却の妨げとなっていた。新制度は跡地を工場向けに活用する場合、地下水のモニタリングで汚染が確認されなければ土壌汚染調査を不要とする。一般の人の立ち入りが少なく、地下水を飲むことによる健康被害のおそれが低い工場用地で手続きを合理化する。自然に存在する有害物質のヒ素や鉛などが基準を超えている土壌についても規制を緩める。敷地内での掘削や造成は行政への届け出などを不要にする。汚染の拡大を防ぐため、土壌の搬出は引き続き規制する。土壌汚染の調査費用の負担も見直す。汚染の原因が土地所有者以外だった場合、費用を原因の企業に請求できるようにする。
上記を踏まえ、今回は土壌汚染について記載して参ります。
〝リースバック〟や〝任意売却〟については本日はお休みとなります。
〝訳アリ物件特集46〟：土壌汚染について
▽土壌汚染とは何か
土壌汚染とは土地の土の中に人の健康などに悪影響を及ぼすおそれのある物質が含まれている状態です。代表的な物質には、鉛、ヒ素、カドミウム、トリクロロエチレンなどがあります。こうした物質は土の中にとどまる場合もあれば雨水などによって地下水に溶け出す場合もあります。重要なのは有害物質が検出されたことと直ちに健康被害が生じることは同じではないという点です。影響は物質の種類や量、体内に取り込まれる可能性などによって変わります。
▽土壌汚染の原因は何か
原因は大きく分けて、人の活動によるものと、自然由来のものがあります。
工場などでの化学物質の使用：工場で使われた薬品や洗浄剤が地面に漏れたり、不適切に処分されたりする油の漏出：ガソリンスタンドや工場などで、地下タンクや配管から油が漏れる
廃棄物などの埋立て：有害物質を含む廃棄物などが土地に埋められる
自然由来：もともとの地質に含まれていたヒ素などが土壌中に存在する
油による汚染は臭いや土地利用上の問題になることがあります。ただし油が検出されたからといって必ず土壌汚染対策法上の指定区域に該当するわけではありません。また過去に工場やガソリンスタンドがあった土地でも必ず汚染されているわけではありません。
▽土壌汚染された土地は何が悪いのか
主な問題は、健康への影響と、土地の利用・取引への影響です。
健康に影響するおそれがある
例えば、次のような経路で有害物質が体内に入る可能性があります。
・汚染された土が手に付き、その手で食事をするなどして、土を口にする
・土から有害物質が溶け出した地下水を、井戸水として飲む
一方、汚染があっても体内に入る経路が適切に遮断・管理されていれば直ちに健康被害が生じるわけではありません。
▽土地の利用に制限や手間が生じる
汚染の状態によっては建物の新築や建て替え、庭の工事などで土を掘る際に届出や適切な土壌の処理が必要になることがあります。また指定された区域の種類によっては土地の掘削などが原則として禁止される場合もあります。
▽調査・対策に費用がかかる
汚染の範囲を調べたり汚染土壌を処理したりするために費用や時間が必要になることがあります。対策は必ずしも土をすべて取り除くことだけではありません。状況に応じて舗装や盛土などで人が汚染土壌に触れる経路を遮断する方法もあります。
▽売買や資産価値に影響することがある
買主が将来の費用や土地利用への影響を気にするため買い手が見つかりにくくなったり、価格交渉の対象になったりすることがあります。融資についても金融機関の判断に影響する可能性があります。
土壌汚染が問題となった実例としては下記のようなものがあります。
▽豊洲市場の予定地：再開発に伴い汚染が判明
場所：東京都江東区豊洲
豊洲市場の予定地にはかつて都市ガスを製造する工場がありました。その後の調査でベンゼンやシアン化合物などによる土壌・地下水の汚染が確認されました。生鮮食品を扱う市場を整備するため東京都は汚染土壌や地下水への対策を実施し、地下水管理システムも整備しました。追加対策などを経て豊洲市場は2018年に開場しています。
▽イタイイタイ病：汚染された農地を通じて健康被害が発生
場所：富山県の神通川流域
神通川上流にあった神岡鉱山から排出されたカドミウムが川や農業用水を通じて流域の水田を汚染しました。住民が汚染された土地で生産された米や水などを通じて長年カドミウムを摂取した結果、腎臓や骨に障害が生じる「イタイイタイ病」が発生しました。1968年、国は鉱山から排出されたカドミウムによる慢性中毒との見解を示しています。その後、汚染された農地の土壌を入れ替えるなどの対策が行われ対策地域の土壌復元は2012年に完了しました。
▽事業場の排水による井戸水汚染：周辺住民への説明も問題に
場所：環境省が公表した匿名の事例
農地と住宅が混在する地域で個人事業者の排水が地下に浸透し、揮発性有機化合物による地下水汚染が判明しました。汚染は事業者の敷地外にも及び井戸水を飲用している住民への対応が必要になりました。自治体は飲用者への個別の指導を行いましたが、広く住民向けの説明会が開かれたのは汚染判明から約10年後でした。それまで知らされていなかった住民から批判が出て説明会は紛糾しました。その後、汚染された地下水をくみ上げて浄化する対策が行われました。
▽自然由来のヒ素：土地売買が契約解除に
場所：所在地は判例紹介資料では特定されていない事例
2014年に法人同士で土地建物の売買契約を結んだ後、買主が土壌調査をしたところ環境基準の２倍を超えるヒ素が検出されました。契約には引渡し前の調査で汚染が見つかった場合に協議のうえ白紙解除できるという特約がありました。買主は解除を求めましたが、売主は「ヒ素は自然由来なので、特約でいう土壌汚染ではない」と主張し争いになりました。2017年の名古屋高裁はこの事案では自然由来のヒ素も特約の対象に当たるとして買主による契約解除を認めました。一方、裁判所は、調査結果について健康被害が発生する可能性が高いといえる程度ではないとも判断しています。
以上、土壌汚染についての記載致しました。
記念すべき51回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように