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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集44。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
本日、決済にてある信用金庫に行ってきました。その信用金庫の受付（窓口）の対応がとてもよく、雰囲気や声もとても明るく、勝手ながらその支店のファンとなりました。
皆様、メラビアンの法則ってご存じですか？メラビアンの法則（別名：3Vの法則、7-38-55ルール）とは1971年にアメリカの心理学者アルバート・メラビアン（Albert Mehrabian）教授が提唱したコミュニケーション理論です。対人コミュニケーションにおいて言語情報と非言語情報のどちらが相手に強い影響を与えるかを数値化したものです。メラビアンの実験に基づく影響の割合は以下の通りです。視覚情報（Visual：見た目・表情・しぐさ・姿勢）：55%、聴覚情報（Vocal：声のトーン・大きさ・抑揚・話す速さ）：38%、言語情報（Verbal：話す言葉の内容そのもの）：7%。
細かい内容を説明すると長くなってしまうので端的に説明すると、話の内容と態度に矛盾があるとき、人はどの情報から相手の感情を判断するかを示した心理学の法則です。今回は一貫して好印象であり、好印象という説得力が飛躍的に高まりました。今回の件で言葉だけではなく、その人の日々の感情がその人を創っている事を再認識しましたし、自身も気持ちの良い心を持った人になりたいなと感じた今日この頃です。
〝訳アリ物件特集44〟：戸建てのランニングコストについて
前回のコラムで区分マンションのランニングコストについて記載しましたが、今回は告知通り戸建のランニングコストについて考察して参ります。戸建てのランニングコストはマンションのように毎月管理組合へ支払う費用がない場合でも所有者自身が税金や保険料を払い建物全体の修繕費を準備する必要がある点が特徴です。特にマンションと違う点として投資用の戸建てを中心に考察して参ります。
▽屋根・外壁や設備の修繕費
戸建てでは屋根や外壁だけでなく、給湯器、水回り、給排水管なども所有者が管理します。修繕が必要になったときに一度に大きな支出が発生するため毎月の支払いがなくても自分で積み立てておくことが重要です。国土交通省も、住宅を定期的に点検・維持管理することの重要性を示しています。例えば、購入後15年間に次の費用を見込むとします。これは実際の相場ではなく積立方法を示すための仮定です。
屋根・外壁の修繕：180万円
給湯器・水回り設備など：90万円
その他の修理：90万円
合計：360万円
360万円÷15年÷12か月＝2万円/月
この場合月2万円を修繕用に確保しておく考え方です。ただし購入直後に工事が必要な築古物件では月々の積立てだけでなく初期の修繕資金を別途用意する必要がある事はお忘れなく。
突発的な費用として、以下は公的な相談窓口などが紹介している実際の事例です。
▽雨漏りを補修した後、壁の内部に腐食が見つかった
住宅リフォーム・紛争処理支援センターに寄せられた相談です。新築戸建てに入居して1〜2年後、2階の床に水がたまり、住宅会社が窓周りを補修しました。その後、引渡しから十数年が経過して再調査したところ、壁の内部に腐食が見つかりました。住宅会社は補修費100万円のうち50万円を所有者に負担してほしいと提案。所有者は、無償での補修を求めて相談しました。
▽水道管の漏水から配管全体の工事に発展した
木造2階建ての戸建てに関する相談です。水道管から漏水し業者に応急処置を依頼しました。その際、古くなった水道管を指摘され給水・給湯管をすべて交換することになりました。ところが、工事が始まった後、別のリフォーム事業者から金額が高いと指摘されました。見積書には工事項目や数量の詳しい記載がなく実施済みの工事分をいくらで精算すべきか分からない状況でした。
▽雨漏りの屋根工事で前金を払った後に工事が遅れた
国民生活センターが2024年に公表した相談事例です。雨漏りのあった戸建てで屋根工事を依頼し約450万円の見積額の半額程度を前払いしました。しかし足場を組んだ後、業者から「職人の手配ができず、工事は約半年後になる」と告げられました。所有者が解約を申し出ると解約料がかかると言われ納得できないという相談です。
▽購入後にシロアリ被害が判明し紛争になった
大阪地裁2008年5月20日判決で扱われた中古戸建ての売買事例です。買主が購入後に調査したところ広範囲にシロアリ被害があり、雨漏りによる腐食も進んでいました。裁判所は売主側の仲介業者が、認識していた腐食などの情報を買主に説明しなかった点について責任を認めました。判決では建物の取壊し費用として200万円が必要と認定されています。これは修繕費ではなく、この事案で認定された取壊し費用です。判決後、控訴を経て和解しています。
以上が戸建てのランニングコストについてです。
そして本日の日経は前回に引き続き、下記記事をチョイスです。
2026年10月29日（木）2面 総合1【千代田区、5年転売禁止要請 投機抑制へ税制も議論】
東京都千代田区が三菱地所レジデンスなどに対し、分譲マンションの5年間の転売禁止を要請した。1億円を超える「億ション」が多い同区で、投機目的の短期売買を本格的に封じ込める狙いがある。「投機的な取引の抑制は重要な課題と認識している」。27日、同区から要請を受けた三菱地所レジはこう表明した。対象物件は現在約100戸のマンションを約200戸に建て替え替える。30年着工、36年完成を予定する。計画地は都内屈指の高級住宅街で、都の制度で容積率の緩和を受ける。東京カンテイの調査では同区の築5年以内のマンションの転売率は25年に5%に迫り、前年から1ポイント近く上昇。短期転売の住戸が10～20%を占める物件もあったようである。区が25年7月に実施したマンションの居住実態調査でも所有者不在の住戸が6割強であり、海外居住の割合も十数%にのぼった。そんな中、転売禁止について現状では物件の所有権がうつった後では契約違反を把握しても民事訴訟に訴えるしかない状態。
上記記事を見て、転売規制が動き出してはいますが、現状ではあまり拘束力が無い状態であるのが見て取れます。逆の見方をすると、今後規制がどんどん強まる可能性が高いと感じます。規制の中には必ず歪が出ます。そんな中で〝リースバック〟や〝任意売却〟のご相談も増えるででしょうですし、そんな中で弊社は力を発揮できる準備はあります。いつでもご相談ください。
記念すべき50回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように