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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集43。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
先日の日曜日は横浜市民なら皆知っている横浜マラソンがありました。私も近くを通りましたが、仮装もあり、選手も沿道の応援の方々も白熱しておりました。その横浜マラソンの歴史は1980年に市民らによる10万人超の署名活動から始まりました。第1回（10km・20km）は1981年に開催されました。その後ハーフマラソンを経て2015年に待望の市民参加型フルマラソンへと進化しました。そんな横浜マラソンの歴史を簡単に綴って参ります。
黎明期・市民活動による誕生（1980年〜）
• 1980年：ジョギングブームの中、市民からフルマラソン等を求める声が高まり、署名活動を開始。10万人を超える署名が集まる。
• 1981年：第1回「横浜マラソン大会」が開催。山下公園前から本牧市民公園までのコースで10km・20km種目としてスタート（約2,081人参加）。
育成とハーフマラソン時代（1987年〜2013年）
• 1987年：第7回大会で参加申込者が1万人を突破。
• 1992年：ハーフマラソンの部を新設。
• 2009年：トップランナー限定の「横浜国際女子マラソン」が開催される（2014年まで）。
フルマラソン化と近年の変遷（2015年〜現在）
• 2015年：市民からの強い要望に応え、初のフルマラソン「横浜マラソン2015」を開催。首都高速道路（湾岸線）をコースに組み込むユニークな設定が話題となる。
• 中止・困難を乗り越えた開催：台風や感染症の影響で2017年（台風22号）2020年、2021年が中止となったが2022年以降はネットタイムの公式記録化などを行いながら継続開催されている。
以上のような歴史を経て今日に至っております。来年は更に白熱した催し物になればと節に願っております。
〝訳アリ物件特集43〟：ランニングコストが高くなりやすい物件
不動産を購入する方から「戸建と区分マンションどちらが良いのか」とご質問を受ける事があります。正解はどちらでもなくお客様次第であると考えますが、選定の物差しとして、それぞれ住宅ローンの有無を問わずかかってくるものとしてランニングコストがあります。戸建は自主管理となりますが、区分マンションでは管理費修繕積立金を筆頭に月々の支払いが必ず発生します。特にそのようなものが高くなりやすい物件としては、共用施設や管理サービスが充実していたり、建物・設備の維持に費用がかかる物件です。実需の場合もそうですが、投資物件では表面利回りが高くても、これらの費用を差し引くと手元に残る収益が小さくなる場合があります（実質利回りの事です）。今回はそのような話を具体的にして参ります。
▽共用施設やサービスが充実している
次のような設備・サービスがあるマンションは、清掃費、光熱費、保守費、人件費などがかかります。
・コンシェルジュや有人警備
・ゲストルーム、ラウンジ、フィットネスルーム
・内廊下の空調や照明
・各階のゴミ置き場
▽エレベーターや機械式駐車場がある
エレベーターは日常の点検・保守に加え、将来は設備更新の費用も必要になります。機械式駐車場も、保守や部品交換、将来の更新に費用がかかります。駐車場使用料が維持費を十分に賄えているかは物件ごとに確認が必要です。国土交通省の修繕積立金ガイドラインでも、機械式駐車場は修繕費に影響する要因として扱われています。
▽タワーマンションなど、建物や設備が複雑
高層建物ではエレベーターに加え、給水・消防・非常用電源など設備の維持管理が必要です。外壁修繕では建物の形状や工法によって特殊な足場などが必要になる場合もあります。ただしタワーマンションなら必ず割高というわけではありません。戸数が多く費用を分担できる一方、設備も充実しているため建物ごとの比較が必要です。
▽総戸数が少ない
管理員の費用や共用部の点検費などを少ない戸数で分担するマンションでは1戸あたりの負担が大きくなりやすいと考えられます。ただし費用の分担方法は管理規約や専有面積などによって異なります。小規模だから必ず高いとは限りません。
▽築年数が経過し、設備更新が必要
築年数が経つと、屋上防水、外壁、給排水管、エレベーターなどの修繕・更新が必要になります。これまでの積立額で今後の工事費を賄えない場合、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が検討されることがあります。反対に築古でも適切に修繕と積立てが行われている物件はあります。
▽今は安くても、将来値上げする計画になっている
新築時などの負担を抑え、その後に修繕積立金を段階的に増やす方式のマンションもあります。現在の月額が安い物件ほど将来の改定予定がある可能性が高いです。予定どおりに値上げできなければ必要な修繕資金が不足するおそれもあります。
上記記載の通り、「今どうであるか」も重要ですが「今どうであって、今後どのようになっていくか」を考えていく事が非常に大切であると感じます。言葉だけでは分かり辛い為、下記具体的な事例もまじえてご説明致します。
▽購入直後に値上げされ、買主が売主・仲介会社を提訴
東京地裁・2022年9月28日判決
マンションを購入した買主が引渡しの翌月に管理費・修繕積立金の値上げが決議されたことから「購入時に値上げの説明がなかった」として売主と仲介会社に損害賠償を求めた事例です。
値上げ前 管理費19,230円/月、修繕積立金7,520円/月、合計26,750円/月
値上げ後 管理費28,490円/月、修繕積立金15,760円/月、合計44,250円/月
合計で17,500円/月、年間21万円の負担増となりました。
裁判所は売主が値上げの検討を認識しておらず、仲介会社も管理会社から取得した「変更予定なし」の報告書に基づいて説明していたなどとして買主の請求を棄却しました。これはあくまで当該事例の判断であり値上げについて説明が不要と一律に判断したものではありません。
▽タワーマンションで値上げ案に反対が多く、資金確保が遅れた
住宅金融支援機構が紹介する、名称・所在地が公表されていないタワーマンションの事例です。このマンションでは将来、修繕積立金を段階的に引き上げる計画でした。しかし実際に増額する時期の総会では反対する人が多く値上げ案を可決できませんでした。その後、最初の大規模修繕に向けて修繕委員会が設けられ不足する資金を補うため積立金の値上げから取り組むことになりました。最終的には必要性が共有され大規模修繕も実施されたと紹介されています。
▽積立金を3倍にする案に反対意見が出たタワーマンション
約400戸のタワーマンションの元管理組合理事長が自身の経験を語った事例です。修繕後に長期修繕計画を試算したところ約6年後に収支が赤字になる見通しとなり積立金を従来の3倍にする案が提案されました。所有者からは負担増が大きすぎるとして反対意見も出ました。理事長は複数回の説明会を開き実際に住んでいない投資目的の所有者にも書面で説明。最終的に値上げ案は可決されました。なお総会そのものが紛糾したわけではなく事前の合意形成に苦労した事例です。
合計で17,500円/月、年間21万円の負担増や積立金が3倍になる等、子育てをしている身としてはとても重要な事であると感じます。実需は勿論ですが、投資で考えても実質利回りの低下、場合によっては収支で赤が出る事もあると思います。次回は戸建のランニングコストってどうなのかな？といった観点で訳アリ物件を見て参ります。
2026年10月27日（火）1面【三菱地所系に「5年転売禁止」分譲マンション千代田区が要請】
東京都千代田区は27日、三菱地所レジデンスに区内で計画する分譲マンションに5年間の転売禁止の特約を付すよう要請した。投機目的での不動産取引などを抑制する狙い。同区は2025年に業界団体に同様の要請をしたが、個別企業への要請は初めて。三菱地所レジは同日「投機的な取引の抑制は重要な課題と認識している」としたうえで、「要請を受けた物件は（工事や販売が）まだ先の案件となり現時点で決まっていることはない」とコメントした。区との調整が必要な市街地再開発事業などが対象で、純粋な民間マンションには適用しない。今回の要請対象の物件は現在約100戸のマンションを約200戸に建て替える計画。30年に着工し、36年の完成を予定する。物件引き渡し後の5年間転売禁止の特約を付けるほか、同一名義での複数住戸の購入禁止も求めた。同区は25年7月、不動産大手が加盟する不動産協会（東京・千代田）に投機目的のマンション取引の防止に協力するよう要請した。購入者に5年間の転売を禁じる特約の導入などを求め、同協会は物件引き渡し前の転売防止などの対策を打ち出した。
上記記事を見て、何回か前から記載はしておりますが、とうとう転売規制が動き出したかと感じました。ただし転売禁止は一部のものに限られており、それも中期的な時間軸での話となります。その一方で中古マンション投資等はまだ続きそうであり、投資でオーナー不在の管理手薄の状態から、種々問題が出て、実需で住んでいる方々に負担を強いる事が多々出てくると感じます。それは管理費修繕積立金不足からの支払い増加や一時金増加に繋がり、〝リースバック〟や〝任意売却〟も増えてくるのではないかといった道筋は未だ変わらないかとい存じます。
49回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように