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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集38。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
今朝、ある用事で横浜線の十日市場駅におりました。駅前はバスロータリーがありとても綺麗な駅前といった印象です。少し時間があったので散策しましたが商業施設も多く、とても暮らし易そうと感じました。ただ調べてみて驚いたのは開業は1979年（昭和54年）4月1日。ただし2020年度北口ロータリーのバリアフリー化、2021年度南口バスロータリーのバリアフリー化、2021・2022年度駅周辺のプロムナードのバリアフリー化が行われており、更に駅周辺が「美化推進重点地区」に指定されています。※ちなみに「美化推進重点地区」とは「すでにきれいだから認定された」という制度ではなく「清潔な街を維持・改善するため、重点的に対策する」という指定です
横浜市と民間事業者が連携した「持続可能な住宅地推進プロジェクト」が進められています。単に住宅を建てるだけでなく子育て世代から高齢者まで暮らせる住環境や地域交流の場を整える取り組みをおこなっているのです。この綺麗な街並みは努力の結晶であり、何でも表を綺麗にする為には努力が必要なのだと、言い方をかえると努力があるから整うのだと再認識した今日この頃です。
いつもと順番はかわりますが、本日は緊急速報です。日経1面見出しにこんな記事が載っておりました為、共有致します。
2026年10月12日（月）1面【都心物件 法人所有2割】
東京や大阪で都心部のマンションの約2割を法人が所有していることが明らかになった。法人が買い手として影響力を増すことで住宅価格は高騰。2019年11月～26年7月の東京都心6区のマンション計73,000戸の不動産登記簿の情報を基に所有者を分析すると法人の割合は全体の16%を占めた。千代田区は22%、港区は20%、中央区は16%。大阪市都心3区のタワマン303棟を対象に2025年12月時点の不動産登記簿で最上階の所有状況を調べたところ28%が法人所有であった。また同調査では渋谷区は44%、文京区が38%といったデータも出ている。最上階の住戸売買で法人が関わった売買のうち、購入後3年以内の売却が全体の37%に達した。一方同内容で個人の売却を調べると9%にとどまる。背景としては個人は所有期間が5年以内の売却の場合、短期譲渡所得として約40%の税金がかかるが、法人の場合は所有期間によって税率がかわらないといった事がある。住宅に詳しい明治大学の野澤千絵教授は「住宅の金融商品化が進み、主役が『住まない買い手』に移ったことで管理などさまざまな問題が出ている。」と訴える。
この事を踏まえて、改めてマンションの価格変動について記載して参ります。
〝訳アリ物件特集38〟：マンションの価格変動について
タワーマンションはここ数年で大きく値上がりしています。ただし「2024～2025年までの急上昇」と「2026年に入ってからの一部調整」を分けて見ることが重要です。新築タワーマンションの価格指数は2024年に前年比25％上昇しましたが東京23区の中古タワーマンションの流通価格は2026年8月には前年同月を下回っています。今回は価格上昇が目立つ東京の都心・湾岸エリアを中心に具体的な数字でご説明します。※全国のタワーマンションが一律に同じ動きをしているわけではない事ご理解ください
▽東京湾岸の中古タワーマンションは、どのくらい上がったか
タワーマンション情報サイト「TOWERS」が独自収集した湾岸エリアを中心とする成約情報の集計です。坪単価だけでは分かりにくいため70㎡の住戸に換算した金額も示します。
2020年 292.6万円／坪 — 約6,200万円
2021年 341.7万円／坪 前年比＋16.8％ 約7,240万円
2022年 392.0万円／坪 前年比＋14.7％ 約8,300万円
2023年 435.4万円／坪 前年比＋11.1％ 約9,220万円
2024年 541.7万円／坪 前年比＋24.4％ 約1億1,470万円
2025年 658.1万円／坪 前年比＋21.5％ 約1億3,940万円
出典：TOWERS。70㎡換算額は「成約坪単価の中央値×約21.175坪」で算出したもので、実際の70㎡住戸の成約価格中央値ではありません
この集計では2020年から2025年にかけて坪単価が約2.25倍、約125％上昇しています。ただし途中から高価格帯のマンションの収録が増えた影響も含まれます。そこで2019年と2025年の両方に一定数の成約がある同じ34棟で比較すると各棟の値上がり倍率の中央値は1.91倍でした。「同じ建物で比べても対象の湾岸タワーは6年間で約9割値上がりした」という結果です。※同じ住戸を追跡した比較ではなく階数や向きなどは揃えていない事ご理解ください
▽新築タワーマンションも、2023～2024年に上昇が加速
ニッセイ基礎研究所が物件の品質の違いを調整して算出した「東京23区の新築タワーマンション価格指数」では次の結果になっています。※単純な平均価格よりも物件構成の違いによる影響を抑えて価格変化を見る指標です
2023年 新築タワーマンション価格指数の前年比＋12％
2024年 新築タワーマンション価格指数の前年比＋25％
つまり2024年は「高いマンションが多く発売されたから平均が上がった」だけではなく品質調整後の指標でも大きく値上がりした年でした。
▽2026年は「上がり続ける一辺倒」ではない
東京カンテイの2026年9月24日公表資料では都心6区の中古マンションの売り希望価格が2026年8月まで4か月連続で下落しています。※成約価格ではなく売り出し価格の集計です
2026年6月 1億8,512万円 前月比▲1.3％
2026年7月 1億8,195万円 前月比▲1.7％
2026年8月 1億8,068万円 前月比▲0.7％
※価格は70㎡換算価格とする
6月から8月までで444万円、約2.4ポイントの下落です。この動きは時事通信でも報じられており東京都全体では2026年8月に前月比0.2％下落し2年4か月ぶりに前月を下回ったとされています。
以上がここ数年の価格推移です。次回は明治大学の野澤千絵教授が「管理などさまざまな問題が出ている」と訴えた意味について考察していきたいと考えております。
また高い価格で物件購入をした場合、売却を希望した際にうまく売却できず〝リースバック〟を希望しても利用できず〝任意売却〟になる事が多々あります。その点については敢えて触れませんが、もし気になる方がおりましたら個別にお問い合わせもお待ちしております。
43回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますよ