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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集37。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
先日、息子が鼻水を垂らしていたので病院に行きました。初めて伺ったクリニックでしたが非常に込み合っており、クリニック自体もとても綺麗で良き雰囲気でした。医師の診察の際に診察室に入ると中にはこんな手紙が「先生、どこにいくの寂しいよ」「先生大好き」。それも一つ二つではなくかなりの数でした。最近、移転されたのでしょう。そしてその際に旧クリニックと別れを迎える子ども達からのメッセージが飾られていたのでしょう。
医者という仕事をまっとうする事で、子ども達をここ迄ファンにする方を目の当たりにして感銘を受けました。先日のコラムにて我々宅建士は医者のようなものであると記載しましたが「自分のはこのようなファンが何人いるのか」と改めて自身の仕事に対する姿勢を考える良き機会になりました。息子に自身の仕事を心から誇れるよう、そしてファンを増やせるよう、まずは目の前の事から徹底して参ります。
〝訳アリ物件特集37〟：〝瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いに〟について
訳アリ物件連載をしておりますが、よく〝瑕疵〟といった言葉を聞きます。そもそも〝瑕疵〟とは何なのでしょうか？そして昨今よく〝契約不適合責任〟といった言葉を耳にしますが、〝瑕疵担保責任〟と〝契約不適合責任〟の違いは何なのでしょうか？本日はその事について記載致します。
▽〝瑕疵〟という言葉や責任の基準が分かりにくかったため
旧制度の〝瑕疵〟は、一般には「傷・欠陥」と受け取られがちですが裁判では以前からその物が契約で予定した品質・性能を備えているかも考慮されていました。例えば傷があることを前提に売買した物なら、傷があるだけで直ちに〝瑕疵〟となるわけではありません。そこで法律の表現も「契約の内容に適合しない」とし判断基準を分かりやすくしたという背景があります。
▽買主が求められる解決方法を明確にするため
旧民法では、瑕疵担保責任としての損害賠償・契約解除は規定されていましたが、修理や代金減額を請求できるかについては学説上の対立がありました。しかし中古戸建の雨漏りなら買主は「契約をやめたい」よりも「まず直してほしい」と考えることもあります。そこで改正により、条件に応じて次の対応を求められることを明確にしました。
追完請求：修理など、契約に合う状態にしてもらう
代金減額請求：不適合に応じて代金を減らしてもらう
損害賠償請求
契約解除
つまり問題の程度や事情に合った解決を図れるようにしたものです。
▽責任を「契約上の約束を果たしていない問題」として整理するため
旧制度の伝統的な説明では中古戸建のような一つしかない物は現況で引き渡せば売主の引渡義務は果たされ欠陥については別の特別な責任を負うと考えられていました。これを「引き渡すだけでは足りず、契約で合意した状態の物を引き渡して初めて約束を果たしたことになる」という考え方へ整理しました。中古戸建でいうと買主が雨漏りを知っていても売主が「引渡しまでに直します」と約束したなら適切に直されていなければ契約不適合が問題になります。反対に雨漏りの具体的な状態を説明し、未修理のまま引き渡すことを合意した場合はその合意どおりの雨漏りについては通常、契約不適合には当たりません。重要なのは「知っていたか」だけではなく、「どの状態で引き渡すと約束したか」です。なおこの変更は社会・経済の変化への対応と民法を分かりやすくすることを目的とした民法改正の一環で、2020年4月1日に施行されました。単純に売主の責任を重くするためというより契約内容を基準に責任と解決方法を明確にするための制度変更と捉えると分かりやすいです。
上記を総じてまとめると大きな違いは「買主が知らなかった欠陥」に対する責任から「契約で約束した内容に合っていないこと」に対する責任へ整理された点です。単なる名称変更ではなく買主が請求できる内容なども変わりました。旧制度でも契約で予定されていた品質・性能は判断に考慮されていました。そのため欠陥の判断基準が全面的に変わったというより契約上の責任として明確に整理されたと捉えるのが適切です。下記それぞれの要点を箇条書きでまとめて参ります。
▽瑕疵担保責任〔改正前〕
原則、2020年3月31日までに締結
「隠れた瑕疵」があること
原則、知らず、知らなかったことに過失もないことが必要
損害賠償・契約解除
原則、売主に帰責事由がなくても請求可能
瑕疵を知ってから原則1年以内に権利行使
▽契約不適合責任〔改正後〕
原則2020年4月1日以降に締結
種類・品質・数量などが契約内容に合っていないこと
「知らなかったこと」は要件ではない
修補などの追完・代金減額・損害賠償・契約解除
売主の責めに帰すべき事由が必要
種類・品質の不適合を知ってから原則1年以内に売主へ通知
言葉だけでは分かり辛い事もあります為、中古戸建の雨漏りで契約不適合責任を具体的に考えてみます。
ケース1雨漏りの箇所や状態を具体的に説明し、未修理の状態で引き渡すことを合意した⇒合意した状態どおりなら、その雨漏りは通常、契約不適合には当たらない
ケース2雨漏りがあることを説明したうえで、引渡しまでに修理すると約束した⇒約束した修理ができていなければ、契約不適合が問題になる
「買主に説明したから責任はない」ではなく、「どの状態で引き渡すと合意したか」が重要です。契約内容は契約書だけでなく説明内容や取引の経緯なども踏まえて判断されます。
また一つ注意点ですが、宅建業者が売主の場合は買主保護の制限があります。具体的には売主が宅建業者で、買主が宅建業者ではない場合、種類・品質の契約不適合について原則として民法より買主に不利な特約はできません。期間を「引渡しから2年以上」とする特約は認められますが、全面免責や「引渡しから3か月のみ」とする特約は認められません。そして「1年」は引渡しからの一律の保証期間ではないです。民法の基本ルールは種類・品質の不適合を知ってから1年以内の通知です。契約上の期間の取り決めや消滅時効は別に確認する必要があります。また、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合などにはこの通知期間の例外がありますのでご注意ください。更に中古戸建の売買では「不具合の具体的な内容」「修理するか、そのまま引き渡すか」「責任の範囲と期間」を物件状況報告書・契約書・特約で明確にすることが重要です。「現状有姿」と記載するだけですべての責任がなくなると考えないよう注意してください。
以上が原則2020年4月1日以降に締結の〝契約不適合責任〟の説明です。
話はかわりますが、昨今の相場はとても興味深い動きをしております。本日の日経は先日の下記記事をチョイスです。
2026年10月9日（金）23面 商品 【新築戸建て9000万円台に】
動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）が8日発表した9月の東京23区の新築小規模戸建て住宅の平均希望売り出し価格は、前月比6.7ポイント上昇の9,575万円だった。敷地面積が50平方メートル以上100平方メートル未満の新築木造一戸建て（土地含む）について、最寄り駅まで徒歩30分以内またはバスで20分以内の物件を対象に価格を調べた。前年同月比では13.6ポイント上昇、横浜は前月比▲8.6ポイントの5,303万円、相模原は▲15.8ポイントの4,220万円、さいたま市は▲5.6ポイント5,547万円。かたや川崎市は4.6ポイント上昇の6,291万円、千葉市は7.0ポイント上昇の4,553万円といった状態。住宅ローンを活用する実需層が多い郊外では金利負担の大きさから住宅需要が弱まり、価格上昇が鈍る可能性もある。
この記事をよんで横浜は前月比▲8.6ポイントの5,303万円、相模原は▲15.8ポイントの4,220万円といった箇所に非常に衝撃をうけました。特に相模原が前月比価格が15.8ポイント下落している事にとても驚いております。具体的に数字におとして考えると、先月4,900万円だった物件が4,220万円になっているという事です。自身も住宅ローンを組んで物件を購入しております身ですが、住宅ローン返済が年間で150万円弱。4,900万円から4,220万円を差し引いた約700万円ですと5年程の年月がかかる計算ですが、それが1カ月で値下がっているという事です。結構深刻な問題かと思います。弊社も〝リースバック〟や〝任意売却〟をよく取り組んでおりますが、購入する地域によってはうまく売却が出来ず、そのようになる可能性が高い事を改めてあらわしております。早いタイミングでご相談いただけるお客様とはよくご相談もしますが、改めて相場やタイミングの重要性を実感しております今日この頃です。
42回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように