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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集32。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
雨の日が多い9月ですが、皆様どのようにお過ごしですか？
なんと東京では35日連続の降水を観測しており9月は毎日雨が降っている状態のようです。
昨日に続き1876年以降の統計史上最長記録を更新しております。
これだけ雨が続いていると水害もそうですが、古い物件は雨漏りが気になるのではないでしょうか？今日の訳アリ物件はそんな事について綴って参ります。
〝訳アリ物件特集32〟：雨漏りについてと予防策について
まず物件について法定耐用年数といったものがあります。
木造 22年
鉄骨造（骨格材の厚さが3mm以下） 19年
鉄骨造（3mm超～4mm以下） 27年
鉄骨造（4mm超） 34年
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 47年
こちらは税務上の法定耐用年数であり実際に安全に使える年数といったものではありません。言い方をかえると法定耐用年数を過ぎたら住めなくなるという意味ではありません。
国土交通省の賃貸住宅向け資料では屋根の塗装・補修を11～15年目、防水・葺き替えを21～25年目の修繕目安としています。ただしこれは「その年に雨漏りが始まる」という意味ではありません。
古い調査を引用した国土交通省の資料には築20～25年での雨漏り発生率を約6％とする記載もあります。
木造住宅や古いアパートで雨漏りが問題になるのは水が落ちる場所だけでなく家財・居住・建物内部に被害が広がることがある為です。具体的には、次のような事例があります。
押入れの荷物が濡れ部屋を使えなくなる：木造住宅の相談事例では、押入れの中の物が濡れ、複数の部屋の天井から水が滴り、居室を使えなくなったケースがあります。
壁紙のシミだけ直しても別の場所で再発する：窓の上から漏水して壁紙にシミができ補修後に別の箇所から再び雨漏りした事例があります。見えているシミの位置と雨水の侵入口が同じとは限りません。
見えない木部が傷む： 雨水の浸入を長期間放置した建物で梁などの腐朽が進んだ事例があります。国土交通省も、雨漏りや過度な湿気は木造建物の腐朽・蟻害につながる要因として挙げています。
賃貸では修理をめぐるトラブルになる：入居者が管理会社に雨漏り修理を依頼しても対応されず、どこに修繕を求めればよいか困る相談事例が報告されています。
雨漏りが「問題になった」具体例として、住宅相談窓口と国土交通省が公表している物を5つ下記に記載致します。
▽部屋を使えなくなった例
新築の木造住宅で、入居約１か月後に押入れが雨漏り。後に２階の３部屋の天井から水が滴り、家族３人がリビングで寝起きする状態になったという相談です。
▽賃貸アパートで家財が繰り返し濡れた例
築20年のアパートで大雨の日に家具などが濡れる被害が３回発生しました。ただし、調査に来た業者は雨漏りではなく結露の可能性を指摘。まず原因を確かめなければ、補修や家財の損害について話を進めにくい事例です。
▽屋根の下地まで傷んでいた例
中古の木造住宅で入居後に屋根から雨漏りが発生。後の台風ではバケツ２杯半ほどの水が漏れ専門家による確認で屋根下地の腐朽が見つかったという相談です。
▽補修しても雨漏りが止まらなかった例
築30年以上の住宅で、雨漏り補修を含むリフォームの数か月後に再び漏水。業者が数回無償で補修しても止まらずその後の費用負担が争点になりました。相談窓口は、第三者の建築士による原因調査を勧めています。
▽賃貸で宿泊費の提供に至った例
国土交通省の事例では上階バルコニーの劣化により雨天時に下階の天井から漏水。修繕は発生から３日後に完了し工事日のホテル１泊分の費用を貸主が提供することで合意しました。これは個別の合意例であり雨漏り時に必ず同じ補償になるという意味ではありません。
実際にどのようにすれば雨漏りを防げるでしょうか。
国土交通省の『民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック』記載のもの等をもとに考察して参ります。
▽地上や室内から異常を探す
屋根材のずれ、外壁のひび、目地のシーリングのはがれ、窓まわり、天井の雨染みを確認。台風や大雨の後も見直してください。高所は自分で確認しようとせず、専門業者に依頼します。
▽雨水の出口を塞がない
雨どいやバルコニーの排水口に、落ち葉・泥が詰まっていないか定期的に確認します。バルコニーの床に大きなひび割れやはがれ、水がたまり続ける状態があれば、防水層も含めて点検を依頼します。
▽点検結果に合わせて補修を計画する
国土交通省の賃貸住宅向け資料では屋根の塗装・補修は築11～15年、防水・葺き替えは築21～25年を修繕計画上の目安としています。全ての木造住宅でその年に工事が必要、あるいはその年まで雨漏りしないという意味ではありません。古いアパートなら、前回の屋根・外壁・バルコニーの修繕時期と内容を確認するのが先です。
▽雨染みが出たら、塗装だけで済ませず原因を調べる
室内で水が見える場所と、雨水が入り込んだ場所は同じとは限りません。屋根を葺き替えても、原因が外壁やサッシなら止まらない場合があります。雨の日の状況を写真とともに記録し、侵入口を調査したうえで補修方法を決めてください。
他にも色々な角度から見る事が可能ですが、本日もこの辺で失礼致します。
また雨漏りと言えば古いアパート等で多いですが、本日の日経は下記をチョイスです。
2026年9月30日（水）21面 社会 【元不動産会社社員に実刑 アパート放火 代表者の指示認定】
東京都品川区のアパート一室に放火したなどとして、不動産会社社員が非現住建造物等放火罪などに問われた。判決としては拘禁刑3年6月（求刑拘禁刑5年6月）。勤務先の代表者から地上げのために放火を指示されたと認定したが、自ら実行役に持ちかけ、多額の報酬を得たなどとして「実刑は免れない」と判断した。判決は、ガソリンを使って放火したことを「悪質かつ危険」と指摘。代表者から従わなければ内縁の妻に危害が及ぶことをほのめかされるなどしたため指示に従い実行役を集めたとの事である。不動産会社は事件後に被告を懲戒解雇。ホームページで「元従業員が個人的に起こしたもので、当社が関与した事実や、指示・命令などを行った事実は一切確認されていない」としている。判決によると勤務先の代表者と共謀して昨年10月31日、品川区の住宅の外壁に火を付けて郵便受けの一部を損壊。同11月18日には代表者や実行役の知人と共謀して隣接する無人のアパートの一室に放火するなどしたようである。
この話を聞いて、同じ不動産業界に従事する身としては非常に考えられるものがあります。個人としてのおこないもそうでありますが、何よりも会社組織としての脆弱さを感じます。以前の記事でも記載しましたが、我々は病院でいう医者と同じ、国家資格である宅地建物取引士の資格を保有し、病人の処置にあたるような立場です。本来、人の命を助けるような立場である我々が、上記のような振る舞いをしてしまう事は本来あるべきではない事であると感じます。不動産会社も色々な会社があります。そしてその会社のスタンスは、日々何をしているかに全て表れています。我々は〝リースバック〟や〝任意売却〟等の機微情報を扱う業務を日々任される事が多いです。その点だけでも見ていただければどんな会社か理解していただけるかと思います。
37回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように