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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集24。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
昨今、天候不良の影響で寒暖差が激しいですが、皆様、体調は大丈夫でしょうか？
先日、病院に言った際に、ある女の子がお母様にこのような言葉を言っておりました。
「健康な時は何も感じないけれども、こうやって病気になると普段がどれだけ幸せなのか感じる。お母さんありがとね。」
それに対してお母様は「そう感じる？こちらこそありがとね。」
本当にその通りだなと感じると共に、とてもホッコリ致しました。
私自身、不動産業に従事しております。そして宅地建物取引士も保有しております。
病院で言うと医師免許を保有した医者や看護師免許を保有した看護師です。
何か相談事があり、いらっしゃった患者様の気持ちにそった処置をし、幸せを感じていただく責任があるのではないかと今回のやりとりを見て再認識しました。
一瞬一瞬を大切にし、改めて自身の置かれている立場の重要性を肝に銘じ、日々の業務に従事して参ります。
〝訳アリ物件特集24〟：道下物件
道下物件とは、接している道路より敷地や建物の地盤面が低い物件を指す不動産業界の呼び方です。
道路から見ると2階部分に玄関や駐車スペースがあり、階段で敷地・1階へ下りるような戸建てが典型です。玄関が2階にあること自体が問題なのではなく、道路との高低差が大きいことに伴う使い勝手・災害・維持管理・売却性の弱さから、一般に「訳アリ」と扱われやすくなります。主な理由を下記に記載致します。
▽日常生活で階段の負担が大きい
買い物、大型荷物、ベビーカー、ごみ出しなどで毎回階段を使います。
高齢化やけが・病気の際に暮らしにくく、将来のバリアフリー化も難しくなりがちです。
道路側の2階玄関から、生活の中心となる1階へ下りる動線は、一般的な戸建てより手間が増えます。
▽車・駐車場の使い勝手に制約が出やすい
道路面に橋状の通路や駐車スペースを設けるケースがあり、車両の大きさ、荷重、出入りのしやすさに制約が出ることがあります。駐車場の下や周辺が擁壁・空間になっている場合、劣化や補修費も確認が必要です。
▽雨水・浸水リスクを懸念されやすいです。
敷地が道路より低いと、豪雨時に道路・隣地側から雨水が流れ込みやすくなります。
排水溝、集水桝、雨水ポンプ、防水・止水対策が十分かを見ないと、床下浸水や敷地内への流入につながるおそれがあります。
▽下水排水にポンプが必要な場合がある
公共下水管より建物側の排水位置が低い場合、自然流下できず、汚水をポンプでくみ上げる設備が必要になることがあります。その場合、停電時の対応、ポンプの故障・交換、維持費が将来的な不安要素になります。
▽擁壁・法面の安全性と修繕コスト
高低差がある土地では、擁壁や法面があることが多く、古い擁壁では安全性・劣化・再建築時の扱いが問題になる場合があります。擁壁のやり替えは高額になり得るため、買主が慎重になり、融資評価や売却時の価格にも影響しやすい部分です。
▽採光・通風・湿気の条件が悪いことがある
1階が道路面より低いと、周囲の建物や擁壁の影響を受け、日当たり・風通しが弱くなる場合があります。湿気、カビ、結露、床下環境なども現地確認が重要です。
▽将来売るときに買い手が限られやすい
上記の事情から、「若いうちは住めても、将来は厳しい」と判断する購入検討者がいます。
その結果、一般的な整形地・フラットな戸建てよりも価格交渉を受けやすく、売却まで時間がかかることがあります。
まさか我が家が訳アリ物件と感じてしまったかもしれませんが、そのように感じてしまいましたら誠に申し訳ございません。あくまでも平地の物件と比べると難しい事が多いといった意味です。購入時に安価に購入できたり、1階箇所が外からの目線が気にならない事が多かったり、入口入って2階リビングで開放感がある物件もあったりとメリットもあります為、お気を悪くしないでいただけますと幸いです。
そして本日の日経です。
2026年9月10日（木）1面【「フラット35」中古住宅購入 子育て世帯の優遇拡充】
国土交通省は長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」で中古住宅を購入する子育て世帯向けに金利を引き下げる。物価や住宅ローン金利が上昇する中、手が届きやすく良質な中古住宅の流通を促す。
都心部を中心に新築マンションの価格高騰が続いており、不動産経済研究所によると東京23区の1～6月の新築分譲マンション平均価格は前年同月比9%上昇の14,249万円と過去最高だった。十分な広さが必要な子育て世帯が新築を購入するハードルが高い状態である。金利環境も変化しており、国内債券市場で長期金利は約30年ぶりに3%台へ乗りました。フラット35の9月金利は年3.46%と現行制度下で過去最高を記録しております。
海外メディアや日銀の情報を鑑みると、上記金利はあくまでも通過点であり、追加の利上げを段階的におこなう可能性が高い事が見て取れます。
より一層〝リースバック〟や〝任意売却〟予備軍も出てくる事が予想できますし、早いタイミングなら多くの手がうてる為、医者や看護師ではないですが、セカンドオピニオンとしてで良いので弊社にご相談いただきたく存じます。
29回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように