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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集23。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
最近我が家には1名家族（？）が増えました。
とは言ってもまだ一度も顔も見た事もありませんが、毎日欠かさず我が家の庭にお通じをしていきます。そうです、駐車場の猫ならぬ、野良猫ちゃんです。
最初は少し動揺しましたが、猫ちゃんがお通じをする条件を検索して
・静かで落ち着く空間
・清潔な土や砂の場所
と出てきました。良き住環境を保てているといった解釈で勝手に嬉しくなりました。
今度、姿を見た時は勝手に名前でも付けてあげようと考えております今日この頃です。
〝訳アリ物件特集23〟：狭小地や広大地の事件例
訳アリ物件特集18にて狭小地の件、訳アリ物件特集22にて広い土地の件を綴りましたが、本日はそれぞれの事件例を記載して参ります。
＜＜1 狭小地・旗竿地等に関係する判例＞＞
▽接道義務を満たさない土地の説明義務違反
東京地方裁判所 平成6年7月25日判決
事案
土地・建物を購入した買主に対し、売主業者および仲介業者が土地の間口を説明しました。しかし、実際には説明された間口部分に隣地が含まれており、買主所有地だけでは建築基準法上の接道義務を満たしていませんでした。
判断
裁判所は売主業者および仲介業者について、接道義務を満たさない事実を買主へ伝えずに取引を進めたことは不法行為に当たるとして責任を認めました。
▽再建築不可の説明が書面上適切なら、買主の請求が退けられた事例
東京地方裁判所 令和3年8月25日判決
事案
買主は、接道義務を満たさず再建築不可とされる旗竿地の中古戸建を購入しました。買主は仲介業者から「柱を一本残せば建替えられる」と説明を受けたとして、売主・仲介業者に契約無効、代金返還、損害賠償を請求しました。
対象物件は、建物敷地約69.17㎡と、公道へ至る通路部分の共有持分から成る土地でした。
判断
裁判所は「柱一本残せば建替えられる」との説明があったことを裏付ける証拠はない
重要事項説明において、再建築不可であることが正しく説明されていた
として、買主の請求を棄却しました。
▽隣地との将来のセットバック合意が認められなかった事例
東京地方裁判所 平成29年12月21日判決
事案
接道要件を満たさない土地の所有者らが、隣地所有者との間には「将来セットバックをする」という合意があったと主張しました。しかし、隣地所有者の相続人はセットバックを実施しないまま、その隣地を第三者に売却しました。
土地所有者らは、接道要件を満たせなくなったことによる土地価格の下落分などを損害として請求しました。
判断
裁判所は隣地所有者が将来必ずセットバックを実施するという法的拘束力を持つ合意が成立していたとは認められないとして、請求を棄却しました。
▽市道に接しているとの説明が誤っていた袋地の事例
東京高等裁判所 平成7年9月26日判決
事案
買主は共同住宅の建築を目的として土地を購入し、仲介業者の紹介で建築請負契約も締結しました。しかし実際には、対象地は市道に接していない袋地でした。
判断
裁判所は仲介業者に調査・説明義務違反を認め、損害賠償責任を肯定しました。
＜＜2 広い土地・大規模開発地に関係する判例＞＞
▽市街化調整区域の農地を大規模開発目的で取得した事例
東京地方裁判所 平成10年12月25日判決
事案
公団が市街化調整区域内の農地を大規模開発目的で買い受け、売主は代金全額を受領し、土地の引渡しも完了していました。しかし、開発目的はまだ達成されておらず、農地転用許可申請への協力が問題となりました。
売主は、買主による農地転用許可申請への協力請求権について、消滅時効を援用しました。
判断
裁判所はこの状況で売主が時効を援用することは、権利濫用に当たると判断しました。
▽農用地区域の農地で、建売住宅開発が実現しなかった事例
東京高等裁判所 平成10年7月29日判決
事案
建売住宅の建築を目的として、農用地区域内の農地について条件付売買契約が締結されました。その後、その土地が工場地区とされたことで、予定していた建売住宅事業のための条件が実現しないことが確定しました。
判断
裁判所は条件不成就が確定したとして、登記抹消と引換えに売主が買主へ売買代金を返還すべきものと判断しました。
▽造成地の陥没と、採掘跡地の説明義務が争われた事例
名古屋高等裁判所 平成27年11月27日判決
事案
分譲宅地で開発道路等が陥没し、土地の一部が崩落して建物に居住できなくなりました。買主は、開発許可をした市に国家賠償を求めるとともに、分譲業者に対して、その地域が磨き砂の採掘跡地であることを説明しなかったとして損害賠償を請求しました。
判断
裁判所は市については陥没事故の予見・回避が可能だったとはいえないとして国家賠償責任を否定
分譲業者については採掘跡地が存在する可能性を認識していた事情を踏まえ、説明義務違反に基づく損害賠償責任を認めた
とされています。
▽マンション用地の土壌汚染等と契約条項の事例
東京地方裁判所 平成27年3月10日判決
事案
買主が分譲マンション用地として購入した土地について、引渡し後に土壌汚染等が発見されました。売主は、買主側が選定した調査会社による調査結果に基づいて対応済みであり、追加負担は不要と主張しました。
判断
裁判所は売買契約に、所有権移転後に土壌汚染等の隠れた瑕疵が判明した場合も売主負担とする定めがあったことを重視し、買主の請求を認めました。
永遠と綴れてしまうので、いつも通り本日は以上と致します。
そして本題の本日の日経です。
本日の日経は一昨日記載のありました下記記事をチョイス致します。
2026年9月6日（日）5面総合5 【JR東、家族用社宅を廃止】
JR東日本は家族向け社宅を原則廃止し、再開発用地が不足する首都圏で社宅跡地を有効活用して不動産事業をのばす計画である。共働き世帯では保育園などへの子どもの送迎のために夫婦の職場に近い物件に住む為に社宅を出るケースもあり、同社の社宅でも居住率が半分に満たない物件もあった。その反面JRに限らず鉄道事業者は鉄道向けの用地や沿線開発などを背景に不動産を多く抱えており、近年の地価高騰で含み益が拡大している事が多い。実際に西部ホールディングスは2025年に4,000億円規模の売却をしたり、京急電鉄の1,500億円規模の売却を実施予定、先に話したJR東日本も1,500億円の売却益を見込んでいる。またJR東と伊藤忠商事の子会社を統合して10月に発足する新会社に首都圏の社宅跡地など東京ドーム2個分に近い約85,000平方メートルの社有地資産を移す予定である。
上記鉄道会社の話を出しましたが、伊藤忠商事の子会社の話も出てきました。
今回この記事を選定しました理由としては、知らない方も多いのですが我々C21は実は伊藤忠商事の関連会社なのです。
https://www.century21japan.co.jp/ir/stock/information.html
分かり易く申しますと伊藤忠商事の力を使う事ができます。力には色々な意味合いが含まれますが、その一つが人財。弊社が〝リースバック〟や〝任意売却〟のような話も得意であるのは、それに相応しい人財を確保できているからです。
しっかりと皆様に還元できるようつとめて参ります。
28回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
買取案件ならW
不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように