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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集13。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
弊社はスカイビル26階にあります。いつもはビスネスマンが多いのですが、ここ数日は早朝より私服のファミリーが多いです。
多分世間は夏季休暇なんだろうなと感じながら、弊社も8月夏季休暇をとらせていただきます。
2026年 8月10日（月）～ 8月15日（土）
8月16日（日）より通常営業となります。
私自身は少し早いですが明日9日よりお休みを頂戴致します。
少し長い休息となります。休み明けより更にパワーアップしたコラムを提供出来るよう致します。
〝訳アリ物件特集13〟：〝環境的瑕疵〟の事件例にて3
前回、〝環境的瑕疵〟の悪臭粉じん煙事件例について綴りましたが、今回は嫌悪施設・心理的な抵抗を生じやすい施設の事件例について綴っていこうと考えております。
▽交差点の対角に暴力団事務所があった土地売買
東京地裁平成7年8月29日判決
事務所兼賃貸マンション建築用地を購入した後、道路交差点を隔てた対角線上に指定暴力団事務所があることが判明した事案です。契約解除は認められませんでした。しかし、暴力団事務所の存在は宅地としての価値を減少させるとして、土地の心理的瑕疵を認定。
売買代金9,100万円に対し、20％相当の1,820万円の損害賠償が認められました。
実務上のポイント
単に「近隣に施設がある」だけでなく、治安不安や建築・賃貸募集への具体的影響、視認性・近接性が強い場合は、価格減価や説明義務の問題になり得ます。
▽マンション内に暴力団員が居住し、迷惑行為が継続
東京地裁平成9年7月7日判決
同一マンション内の暴力団幹部宅に組員の出入りが多く、祭礼時の深夜騒音、共用部の私物化、管理費滞納などがあった事案です。
契約解除等は認められなかった一方、
一般人にとって住み心地を明らかに欠く状態として、心理的瑕疵が認められ、
売買代金3,500万円の約10％に当たる350万円の損害賠償が認められました。
実務上のポイント
反社会的勢力との関係では、単なる噂ではなく、実際の出入り、共用部の使用状況、騒音・威圧行為などの客観的事実の記録が重要です。
▽380m先の遺体一時保管施設を説明しなかった中古マンション売買
東京地裁平成30年10月1日判決
買主は「墓地等の嫌悪施設が周辺にないこと」を購入条件としていましたが、契約後にマンションから直線距離約380mの場所に遺体一時保管施設があること、反対運動の看板等があることを知り、売主・媒介業者に損害賠償を請求しました。施設は2014年10月開業で、マンションから約380m。裁判所は、周辺住宅に大きな悪影響を与える施設とはいえず、物件から散歩する際に施設前を通る事情もないなどとして、請求を棄却しました。
実務上のポイント
死を連想させる施設でも、距離、動線、見え方、実際の営業態様、居住への具体的影響が弱ければ、瑕疵や説明義務違反が否定されることがあります。
▽葬儀場が見えることを理由とする目隠し・賠償請求
最高裁平成22年6月29日判決
近隣住宅から、葬儀場への参列者や棺の搬入・搬出が見えることについて、住民が目隠し設置や損害賠償を求めた事案です。
裁判所は、見えることによるストレスは主観的な不快感にとどまり、社会生活上の受忍限度を超える侵害とはいえないとして、請求を認めませんでした。
実務上のポイント
「心理的に抵抗がある」だけでは足りず、通常人の感覚から見て、平穏な居住や取引価値に相当程度の影響があるかが問われます。
▽至近距離の変圧器付き電柱を説明しなかった新築マンション売買
東京地裁平成14年2月22日判決
マンション居室の開口部から約4.3m、バルコニー先端から約3mの近距離に変圧器付き電柱があった事案です。売主・販売代理人には、電柱の存在、内容、位置関係を説明すべき信義則上の義務があるとされました。減価相当30万円と慰謝料50万円が認められました。
実務上のポイント
施設の種類だけでなく「窓からの見え方」「圧迫感」「距離」「図面・現地で容易に把握できたか」が説明要否を左右します。
2026年8月8日（金）1面 【中古不動産再生ファンド】
三井住友信託銀行が中古不動産の再生投資に本格参入します。背景として新築物件は資材や人件費の高騰による開発コストの膨らみにより投資に見合う利回りを確保しづらくなっている状態です。そんな中、再生投資で賃料を4～5割引き上げる目論見です。
他会社では25年にみずほフィナンシャルグループが、26年4月に東急不動産が類似業態を組成しており、回収を通じて建物の市場価値を保てる期間を60年延ばす取り組みをしている。国内不動産私募ファンド資料は堅調であり、25年末時点で47.1兆円と昨年末比15ポイント伸びている。
日本は新築文化が根強く残っておりましたが、先日のラジオの内容ではないですが、海外のように中古文化が育ってきている時代です。古き良き日本のように、古き良き物件が評価され、骨とう品等のように古ければ古いほど味が出る、そんな街並みや物件が増えればと感じる今日この頃です。そして〝リースバック〟〝任意売却〟もどんどん形を変えていくのかなとも感じる今日この頃です。
18回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
買取案件ならW
不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように。