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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集9。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
ここ最近、祭りラッシュですが、皆様どのようにお過ごしですか？
昨日は第50回神奈川大和阿波おどりでした。
※写真はあくまでもイメージです
地元神奈川が盛り上がるのは本当に嬉しく感じます。
ただ今の祭りがあるのは諸先輩方の築き上げてきた歴史の賜物です。
未来の子ども達に、しっかりと繋いでいけるよう、自身の持ち場を徹底して参ります。
〝訳アリ物件特集9〟：〝環境的瑕疵〟の歴史について
いつも人気な〝訳アリ物件特集〟ですが、今回は〝環境的瑕疵（かんきょうてきかし）〟について見ていきます。10回目のブログのおさらいとなりますが、〝環境的瑕疵〟不動産自体には問題がないものの、周辺の環境が原因で不快感やトラブルを抱える状態です。代表例は、工場・幹線道路・鉄道・航空機による騒音や振動、悪臭、嫌悪施設、電波塔、近隣の建築計画による眺望・日照・圧迫感の悪化などです。土地自体の土壌汚染は、広い意味で環境問題ではあるものの、不動産取引では通常、「土地そのものの物理的な問題」として扱われることが多い点に注意が必要です。そしていつもの歴史シリーズを綴りながら解説致します。
1：戦前～高度経済成長期前
従来の不動産取引における「瑕疵」は、雨漏り、不同沈下、腐食など、主として目的物そのものにある隠れた欠陥を想定していました。近隣から受ける騒音や悪臭などは、売買目的物の瑕疵というより、近隣関係・不法行為・公害問題として処理される傾向がありました。
2：1960～1970年代：公害問題の深刻化
高度経済成長に伴い、大気汚染、水質汚濁、騒音、振動、悪臭などが社会問題化しました。1967年に公害対策基本法が制定され、1970年の「公害国会」で法整備が大きく進み、1971年には環境庁が設置されました。
この時代に、住環境の質を「騒音・振動・悪臭等を含めて評価する」という社会的・法的な基盤が形成されました。
3：1980～1990年代：周辺環境を売買上の問題として扱う判例の蓄積
この頃から、周辺環境の問題が「売買物件の隠れた瑕疵」に当たるかが裁判で争われるようになります。
例えば、大阪地裁昭和60年（1985年）4月26日判決では、隣接する菓子工場の騒音が基準を超えていた事案について、騒音の程度・時間帯・近隣の苦情状況に加え、買主が現地確認で容易に知り得た事情等を考慮し、住宅として通常備えるべき品質を欠く程ではなく「隠れた瑕疵」には当たらないと判断されました。
このように、環境的瑕疵の判断では、単に騒音等が存在するだけでなく、主に次の点が重視されます。
・影響の強さ・頻度・継続性
・通常の居住利用にどの程度支障があるか
・社会通念上の受忍限度を超えるか
・買主・借主が現地確認等で容易に把握できたか
・売主・仲介業者が知っていたか、説明しなかったか
・契約判断や価格に重大な影響を与える事情か
4：2000年代：土壌汚染・過去利用歴への関心拡大
工場跡地などの再開発に伴い、重金属や揮発性有機化合物による土壌汚染が顕在化しました。これを背景に、土壌汚染対策法が2002年に公布され、2003年2月15日に施行されました。土地の過去利用、特定有害物質の使用履歴、調査・対策費用が、不動産の価格や取引判断に直結するようになりました。
この時期以降、実務では「周辺環境の問題」と「土地内部の汚染問題」を分けつつも、両方を取引リスクとして調査・告知する意識が強まりました。
またまたテンションが上がってきてしまったので、今回もここらへんで失礼致します。
そしていつもお楽しみの日経記事ですが、本日の日経をチョイス致します。
2026年7月27日（月）1面 【タワマン5割、所有者不在】
東京6区と大阪3区に建つ20階以上の高層マンション303棟を対象とし、2025年12月時点の不動産登記簿を基にタワマン最上階の住戸の所有者の住所を調べたところ、計1867戸のうち48%にあたる895戸がタワマンの所在地と一致していない事が分かりました。
東京23区のタワマン188棟を対象に20年以降の新築分譲と中古売買時における所有者の住所を調べたところ51%がタワマンの所在地と一致していない事もわかりました。日本は外国籍でも土地・建物を購入でき、円安で割安な市場と認知されている状態があらわれています。ただし今後、市場の潮目がかわった場合、今回の調査割合がどのように変化するのか、とても興味がわきます。また所在地不一致者がオーナーである事から管理体制がどの程度保たれるのかも気になります。そしてそのような状態であった場合、最上階だけではなく、他の階の価格もどうなるのか。管理費修繕積立金がどうなっていくのか。〝リースバック〟〝任意売却〟の話も増えるのではないかと感じております。
13回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
買取案件ならW
不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように。