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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集40。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
本日、南武線沿いの物件に訪れました。
南武線は神奈川県川崎市の川崎駅から東京都立川市の立川駅までを結ぶ本線35.5kmと尻手駅から浜川崎駅などを結ぶ支線からなる鉄道路線です。先日、横浜線の話もしましたが神奈川県を横（地理的に東西方向）に走る路線はそれぞれの地域の特徴を濃く反映しているように感じます。
今回はそのような特徴がある路線をご説明致します。
神奈川県内にはなんと9路線ありました。
相鉄本線、JR東海道線の湘南・西湘区間、横浜市営地下鉄グリーンライン、京急大師線、江ノ電、小田急小田原線、東急田園都市線、JR横浜線、JR南武線
そしてこの各路線、それぞれどれ程の長さがあると思いますか？
相鉄本線 横浜～海老名 24.6km
JR東海道線の湘南・西湘区間 藤沢～小田原 32.8km
横浜市営地下鉄グリーンライン 日吉～中山 13.0km
京急大師線 京急川崎～小島新田 4.5km
江ノ電（江ノ島電鉄線） 藤沢～鎌倉 10.0km
小田急小田原線 登戸～小田原 67.3km
東急田園都市線 溝の口～中央林間 20.1km
JR横浜線 東神奈川～橋本 33.8km
JR南武線 川崎～登戸 17.3km
想定通りかもしれませんが小田原線恐るべしです。そして個人的には江ノ電が以外に短い事を実感しました。
〝訳アリ物件特集40〟：アスベスト使用物件について
昨今、築古物件に伺う機会が多く、戸建にせよ区分マンションにせよアスベストの話になる事が多くあります。アスベストという言葉はよく聞くかと思いますが、何が問題なのか。今回はその事について記載して参ります。
▽なぜ昔はアスベストを使っていたのか
アスベスト（石綿）は天然にできる非常に細い繊維状の鉱物です。人工的な化学物質ではありません。次のような特徴があり建築材料や工業製品にとって使い勝手のよい素材でした。
燃えにくく、熱に強い：鉄骨の耐火被覆、断熱材、保温材
丈夫で、摩擦に強い：建材の補強、自動車のブレーキ部品
薬品に強く、劣化しにくい：工場設備のパッキンなど
安価で加工しやすい：建材などの大量生産に適する
こうした性質から「奇跡の鉱物」「魔法の鉱物」とも呼ばれていました。日本では1955年ごろから建材としての使用が一般化し、高度経済成長期の建設需要とともに普及しました。鉄骨への吹付け材だけでなく屋根材、壁・天井の板材、配管の保温材などにも使われています。
▽健康被害の認識から禁止に至る迄
重要なのは「2000年代に初めて危険性が分かった」のではなく危険性が認識されながら、段階的に規制されてきたという点です。1970年代には、発がん性に着目した対策が行われていました。
日本の主な流れは、次のとおりです。
1950～1970年代：建材として普及。耐火・断熱・補強などの目的で幅広く使用
1975年：石綿を重量の5％を超えて含む吹付け作業を原則禁止。すべての石綿建材が禁止されたわけではない
1995年：青石綿・茶石綿の製造・使用等を禁止
2004年10月：石綿を1％超含む主要な建材、摩擦材、接着剤などの製造・使用等を禁止
2005年6月：石綿製品製造工場の周辺住民の健康被害が明らかになり、大きな社会問題に
2006年9月：石綿を0.1％超含む製品の製造・輸入・新たな使用等を、一部の例外を除いて禁止
2012年：残っていた例外措置も撤廃され、全面禁止へ
出典：環境省・厚生労働省の資料
▽危険と分かっていたのに、なぜすぐ禁止されなかったのか
当時は代替材料への切替えが難しい用途があり、全面禁止よりも、換気設備や保護具などで「吸い込まないように管理しながら使う」方針が取られていました。その後、代替品の開発などを背景に禁止対象が拡大しました。
▽体に入ると何が問題なのか
① 非常に細かく吸い込むと体内に残ることがある
切断・研磨・解体などで飛散した細い繊維を吸い込むと一部が肺などに残り、病気の原因になります。白石綿を含め、すべての種類のアスベストに発がん性があります。
代表的な病気は次のとおりです。
中皮腫：肺を覆う胸膜や、腹膜などにできる悪性腫瘍。
肺がん：石綿を吸い込んだ量が多いほど発症リスクが高まります。
石綿肺：主に大量・長期間の吸入により肺が線維化し、呼吸機能が低下する病気。(erca.go.jp)
② 被害が出るまで、数十年かかる
例えば石綿による肺がんは多くが吸入から30～40年程度、胸膜中皮腫は40～50年程度という長い潜伏期間があります。使用をやめても過去に吸い込んだことによる健康被害が後から現れるため禁止だけでは問題が終わりません。
ただし吸い込んだ人が必ず発病するわけではありません。リスクは吸い込んだ量や期間などによって異なります。
▽アスベストがある建物はすべて危険なのか
「使われていること」と「今、吸い込む危険があること」は分けて考える必要があります。厚生労働省も存在そのものより「飛び散ること・吸い込むこと」が問題だと説明しています。
例えば、次のような違いがあります。
吹付け材が露出し、傷みや剥がれがある：繊維が飛散するおそれがあり、状態の確認と適切な対策が必要
セメントなどで固めた板材が、破損せず使われている：通常の使用時には飛散しにくいが、状態の確認は必要
含有建材を切る・削る・壊す：固い板材でも繊維が飛散し得るため、工事時の対策が重要
次回はアスベスト被害の具体的な事例等記載して参ります。
また本日の日経は前回記載もしておりました区分マンションについて記載のあった下記記事をチョイスです。
2026年10月16日（金）1面【福岡の新築、実需層は3割 海外、転売・空室対策に新税】
2027年完成予定の地上23階建て「MJR赤坂ゲートタワー」が問題となっている。22～23階の高層階は200～300㎡程で先行販売価格は最高10憶円。2026年3月に分譲が始まり募集住戸の多くは成約済だが入居者の約7割はセカンドハウスや投資目的で実際に住む人は約3割にとどまっている。購入者の居住地をみると福岡県内の約5割に続き東京都が2割を占めている。開発したJR九州住宅開発部の担当者も「実需層の手が届きにくい相場になりつつある」と語っている。住まない居住者に対して、一部の自治体は空室税等の導入に動き始めている。住まない居住者への対策は海外で先行しており、スペイン・バルセロナでは空き家など一定の条件を満たす物件について市が民間の先んじて買取れる「優先購入権」、買い取った住宅は安価に貸し出す「アフォーダブル住宅」等がある。カナダ・ブリティッシュコロンビア州では「投機・空室税」に加え「住宅転売税」を設けている。
上記記事をよんで率直に感じた事としては、今後日本も転売に際して大きな動きがあるのではないかといった事です。少し先の話かもしれませんが、このままでは海外と同じ軌跡を歩む事になりますし、昨今の住宅ローン金利上昇からの二極化を鑑みると、更に転売が進む可能性が考えられます。そして〝リースバック〟や〝任意売却〟の需要も同様に高まりますし、今のままではなく何かしら形を変えていく可能性もおおいにあると考えます。
45回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように