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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集39。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
先日、愛息子が2歳の誕生日を迎えました。自身の息子の成長は遅いようで、早いようで。そんな中、写真に撮ると違いがハッキリ分かります。人の主観って頼りにならないなと感じると共に、定点観測や客観的判断の重要性を感じております。また誕生日ケーキも購入したのですが、今回は既製品ではなく手作りをしてくれるケーキ屋を選びました。その際に利用したのがGoogleの口コミ評価。そして勿論、弊社も口コミはありますが、現在262件で4.7点。正直結構高いと思います。
※参考：https://share.google/zbpqOfeBwBZodNQYU
これも全て、頑張ってきてくれた先輩方々の実績と、それを期待し評価していただいたお客様あってのものであると感じます。今迄の事象に最大限感謝し、今迄の伝統を紡ぎ、企業の年輪をより暑くしていく事が大切であると感じております今日この頃です。
※ちなみに〝愛娘〟は国語辞典に載っていますが〝愛息子〟は載っていないようです
〝訳アリ物件特集39〟：居住者不在の区分マンション管理体制問題について
今回は前回の記事の続きで明治大学の野澤千絵教授が「住宅の金融商品化が進み、主役が『住まない買い手』に移ったことで管理などさまざまな問題が出ている。」と訴えた意味について考察していきます。野澤教授が訴えているのは、「住宅を買って売る人は増えてもその建物に住み、長期的な管理を支える人が増えるとは限らない」という問題です。住宅が値上がり益を得るための売買対象として重視される一方、維持管理や地域生活とのつながりが弱くなる事を懸念しています。教授本人の著書抜粋や公開インタビューを踏まえると具体的には次のような事が理解できます。
▽長く住む人と、短期で売る人では、修繕への考え方が異なる
マンションには外壁・屋上防水・エレベーターなど、長期的に費用をかけて維持する部分があります。しかし所有者の目的や保有期間が異なると「いつ、どれだけお金をかけるか」で意見が分かれる可能性があります。 神戸市の管理会社ヒアリングでも将来に備える修繕積立金の増額に理解を得にくい例が報告されています。
例えば〝長く住む予定の所有者〟と〝近く売却する予定の所有者〟は具体的に下記のような考え方の違いがあると考えられます。
〝長く住む予定の所有者〟：将来の修繕に備え今から積立金を増やしたい、設備を早めに更新して安心して暮らしたい、
〝近く売却する予定の所有者〟：自分の保有期間中の支出は抑えたい、売却前に大きな費用負担はしたくない
▽管理組合の仕事が、実際に住む一部の人に集中する
修繕の検討、見積もりの確認、総会の準備、所有者への連絡等を限られた人が引き受ける状況が考えられます。さらに、所有者から委任状や議決権行使書が提出されなければ意思決定にも支障が出ます。神戸市の2025年公表資料には管理会社の報告として、居住目的ではない所有者が半数以上を占め、定足数を満たせず総会を開催できなかったケースが紹介されています。問題は単に「所有者が遠くに住んでいること」ではなく、管理に参加する人や、意思表示をする人が不足することです。
▽空室では不具合の発見が遅れ対応にも時間がかかる
空室で水漏れが起きた場合、室内に人がいなければ異変に気付くまで時間がかかります。そこに所有者との連絡の難しさが重なると確認や対応が滞ることが考えられます。神戸市の管理会社ヒアリングでも、住んでいない部屋では漏水被害が拡大する可能性が指摘されています。
▽住宅が流通しても「そこに住みたい人」に届かなくなる
管理だけでなく住宅市場の買い手が居住者から転売目的の事業者などへ置き換わる事も大きな問題意識です。野澤教授が調査した千代田区のあるマンションでは新築時から約12年間に売買された30戸のうち、購入者本人が住む為に取得したとみられる住戸は11戸でした。残りの約3分の2は非居住の個人や法人が取得していました。教授は需要の高い物件に短期転売目的の事業者が介在する事で、価格がさらに押し上げられる可能性を指摘しています。つまり、売買件数が増えても実際に暮らす人への住宅供給が増えたとは限らないという事です。
▽再開発しても地域を支える住民が増えるとは限らない
野澤教授は問題をマンションの内部だけでなく、街全体の問題として捉えています。駅前などを再開発して住宅を供給しても、十分に使われない住戸が増えれば暮らしや地域活動の担い手を増やすという目的につながらないと懸念しています。空室が多いマンションでは、災害時の安否確認や救助、復旧活動など、住民同士の助け合いが弱くなる可能性も指摘しています。
以上が明治大学の野澤千絵教授が「管理などさまざまな問題が出ている」と訴えた意味についてです。ここ迄は区分マンションの話でしたが、本日の日経は公園用地について記載のある、下記記事をチョイスです。
2026年10月15日（木）38面 社会 【公園用地19件 20年以上未使用】
国の補助金などを使って自治体が取得した公園用地のうち、19事業は20年以上たっても整備が完了せず使用できない状態であることが14日、会計検査院の調査で分かった。国は64億円を投じたが、13事業については継続すべきかどうかの検討もされていなかった。
検査対象は京都府や宮城県、千葉県など10府県の42自治体。2024年度末時点で公園としての利用が始まっていない55事業を抽出した。国土交通省が00年度に定めた指針によると、公園などの施設に関する都市計画はおおむね20年後の整備完了を目安とする。ところが19事業は土地取得から20年以上経過。中には50年以上が過ぎている箇所もあったという。理由としては区画内に未買収の土地があったり、予算の確保ができないといったものがある。
上記記事をよんで率直に感じた事としては、野澤千絵教授の管理体制問題と同じような話なのではないかと感じます。根本的に投資目的と公園事業目的は全く違うものではありますが、両者に共通しているものは、自身が住む居住用で無い事。私もそうですが、自身の住み家は誰でも気になりますし、長期間管理をしない事は無いと考えます。その事を踏まえ、実需の不動産をどのように運用していくかが、今後、不動産マーケットとしてはとても重要となってくると感じます。そしてその中で〝リースバック〟や〝任意売却〟は更に必要性を増しますし、更なる進化が必要であると感じております。
44回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように