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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集31。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
先日、地元の例大祭がありました。その中で神輿もあったのですが私自身も神輿を担ぎ、街中を練り歩かせていただきました。
1歳11カ月の息子も担がせていただき、最年少であった事もあって、地元の皆様に温かく、優しく接していただき大満足の表情でした。
ご時世的に近所付き合いが希薄になったり、祭りの参加者自体が少なくなったりしておりますが、自分自身はこういった肩書の無い人付き合いが最も大切であると感じております。
私の住んでいる地域は町内会が盛んであり、メンバー個々人が盛り上げようという意識もあり、所謂「昔っぽい」「人間味がある」付き合いがあります。
1歳11カ月の神輿デビューは少し早いかなと思いましたが、多くの体験をさせてあげたいという親のエゴで連れて行きましたが、本当に良き経験となりました。
自分自身が今ある環境や周りの方々に最大限に感謝し、そんな親の姿を見て、すくすくと成長していく息子であって欲しいと感じる今日この頃です。
〝訳アリ物件特集31〟：商店街と再開発について
昨今、古い町並みが再開発されたりしておりますが、むしろ再開発が進まない地域もあります。商店街と再開発の関係は「商店街があるから再開発が進まない」ではありません。商店街で営業と暮らしを続けるための条件が再開発案では満たされない場合に合意形成が難しくなるという関係です。具体的に綴りますと下記のような経路となります。
▽権利調整が複雑になる
商店街の共同建て替えでは、土地・建物を持つ人とそこで営業する人の立場が異なります。国土交通省も地権者の土地保有意向などによる権利調整を課題に挙げています。再開発では従来の土地・建物の権利を新しいビルの床に置き換えることがあり、その条件を詰める際に多くの問題が発生してしまう。
▽営業を続けられるかが問題になる
工事中の休業・移転に加え完成後に戻れる場所や営業条件が見通せなければ店主は賛成しにくくなります。休業中の収益減や再開後に一時的に得意先が減ることには補償の仕組みがありますが、補償の有無だけで将来の営業不安がなくなるわけではありません。
▽店の集まり方自体に価値がある
長年の店と顧客の関係、街路での回遊、商店街らしい景観を大切にする人にとって建物が新しくなることだけでは利益といえません。再開発の合意形成に関する調査も地域らしさを踏まえない更新は合意の基盤を弱め、周辺の商店街との調整も必要だとしています。
上記を纏めると再開発案が既存店の営業継続や街の価値を十分に守れない → 権利者・商店主・地域の間で意見が分かれる → 計画の調整に時間がかかるといった状態です。
参考迄に商店街の関係者と再開発の進み方の関係が、資料で確認できる実例を下記2例あげます。
▽徳島市・新町西地区：参加しない権利者を区域から外した例
西新町商店街を含む新町西地区では再開発を巡って長年の紆余曲折がありました。徳島市によると再開発組合は旧区域の全組合員に意向を確認し参加を望まない権利者を無理に事業へ取り込まない方針を採りました。その結果、事業区域は一部が抜けた形に変更されています。これは、権利者との合意の難しさが計画区域そのものを変えた明確な例です。ただし再開発が止まったままではありません。徳島市は2026年6月に事業計画の変更を認可しており再開発組合は2027年8月の建築工事竣工を予定しています。「人付き合いが再開発を阻止した」というより参加意向を踏まえて事業を組み直した事例です。
▽東京都葛飾区・京成立石駅南口西地区：反対意見があり準備段階が続く例
昔ながらの商店や飲食店が集まる立石では再開発に反対する地元団体が南口西地区について「反対派の地権者が多い」と説明しています。一方、葛飾区の資料では同地区は2017年に準備組合を設立し2023年に都市計画決定、区が公表する事業状況はなお準備組合による検討段階です。東京都の事業一覧でも、南口西地区には組合設立認可日が記載されていません。ここでの因果関係は、店や街並みを残したい人を含め地権者間で再開発案への考えが分かれると事業化に向けた調整が難しくなるというものです。ただし進捗の遅れを反対意見「だけ」が引き起こしたとまでは公表資料から断定できません。また立石の北口・南口東・南口西は別事業であり立石全体の再開発が止まっているわけではありません。南口東地区は2024年に再開発組合が設立されています。
繋がりを大切にする商店街と再開発、こうやって調べてみると色々な事がありますね。
繋がりといえば宿舎はまさにそれを表しておりますが、本日の日経は下記をチョイスです。
2026年9月26日（土）5面 総合4 【国家公務員宿舎、新築先送り】
財務省は国家公務員宿舎の新築計画を先送りする。2025年度に入札をかけた全4棟が契約に至らなかった。4棟は葛飾区、北区、静岡市、岡山市。岡山市の宿舎は1件の応答があったものの、予定価格を超えており、他の3棟は応答がなかった。国家公務員宿舎は2025年9月時点で全国に15.9戸あり、このうち築50年以上は約2.3戸である。そんな中、財務省が建築主体となる合同宿舎の新築は10年前の品川区内が最後となっている。
昔は当たり前であった宿舎文化が今後難しくなっている事が顕著となっております。先に記載しました商店街の件もそうですが、地域の関係も含め、ここにきてのコスト高は大変影響のあるものである事が理解できます。このコスト高は宿舎だけではなく、勿論、分譲区分マンションでも同様の事が言えると解されます。そしてそんな中、無理して分譲を購入せざるえない方々もおり、今後の〝リースバック〟や〝任意売却〟予備群となってしまう事、時代の流れとしては至極当然の事となってしまっております。そんな方々をしっかりと良き道に導ける人財でありたいと感じております今日この頃です。
36回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように