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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集28。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
前回の記事で横浜市と川崎市、神奈川県の駅の標高について記載をしましたが、シリーズ継続して参ります。今回は区分マンションについて。それぞれの地域で最も古い区分マンションを調べてみました。
横浜市はエミネンス神大寺で竣工時期1955年5月説（資料により1月または12月説があります）です。
川崎市は木月住宅・上丸子住宅で竣工時期1956年5月です。神奈川県全域では上記記載のエミネンス神大寺です。ただし神奈川県住宅供給公社が「分譲住宅第1号」として竣工したものは木月住宅・上丸子住宅でした。エミネンス神大寺は資料では分譲主体・施工会社が不明で、当初は賃貸住宅として建築され、後に区分所有登記・居住者への払い下げが行われた可能性が指摘されております。
つまり「最初から分譲された公的住宅」ですと木月住宅・上丸子住宅が公社第1号、「現在、区分所有マンションとして扱われる建物の竣工年」で探すとエミネンス神大寺が1955年で先行といった状態です。
今回は〝最も古いマンション〟といった話でしたが、視点によって解釈や答えはかわってくるものだなと感じております。日常会話でも同じ事が言えるかと思います。それぞれの背景を理解した上で会話をしていく事の重要性を再認識した今日この頃です。
※ちなみに日本全国ですと日本初の分譲マンションは旧・宮益坂ビルディングであり竣工時期は1953年（昭和28年）であり区分所有法が制定される前でした
〝訳アリ物件特集28〟：古い区分マンションが訳アリ物件になる事例について
土地戸建てが訳アリ物件になる可能性がある事や前回はタワーマンションが訳アリ物件となる可能性がある事をご説明致しました。今回は上記記載もしておりますが、古い区分マンションが訳アリ物件になってしまう事について記載して参ります。
▽青葉区・桜台団地：建物の老朽化と住民の高齢化
桜台団地は1966年竣工、456戸の大規模団地でした。建替え決議は2019年、築53年時点です。
主な問題は、いわゆる「二つの老い」でした。
エレベーターがなく、高齢居住者にとって生活継続が難しい
組合員の約3分の2が65歳以上となり、理事の担い手不足やコミュニティ維持が懸念された
456戸・18棟という規模のため、建替えに必要な高い賛成要件を満たすことが難しい
団地内に市道が3本あり敷地が分断され、建築計画に制約
建築費高騰により、所有者の自己負担への理解を得る必要があった
駅から徒歩10～14分の郊外立地で、建替え後の保留床約550戸を売り切れるかという事業リスクもあった
実際には、全戸への複数回の個別面談、相談窓口の設置、建替え決議の約1年半延期などを経て合意形成を進めています。つまり、「建物が古い」だけでなく、所有者が高齢化し、修繕か建替えかを決める力そのものが弱くなることが大きな問題でとなりました。
▽港南区・港南台うぐいす住宅：建替え方針がまとまらない問題
港南台うぐいす住宅は1978年2月竣工、96戸の団地型マンションです。
築31年頃には、以下の課題が顕在化していました。
配管等の設備老朽化
耐震性への不安
居住者の平均年齢が65歳超
エレベーターのない階段住戸で、高齢者の居住継続に不安
建替えの検討は進んだが、2001年には住民間の意見調整がまとまらず、いったん合意形成に失敗
その後、専門家の支援や全権利者への個別ヒアリングを重ね、最終的には95戸の賛成で建替え決議に至りました。しかしここで重要なのは建替えが必要と分かっていても、費用・仮住まい・将来の住戸・高齢者の生活再建を巡って、区分所有者の利害が一致しなかったという事です。
▽南区・下之前住宅：耐震性能不足と小規模マンションの再生問題
南区井土ヶ谷下町の下之前住宅は、1968年竣工、住宅16戸・事務所1戸の小規模マンションでした。
築44年の2012年に将来の建物について検討開始
2013年に耐震診断を実施
老朽化と耐震性能不足が建替え理由
築49年の2017年に建替え決議
横浜市のマンション再生支援事業も活用
小規模マンションは戸数が少ないため、修繕・建替えの費用を分担できる人数も少なくなります。1戸当たりの負担が重くなりやすく少数の反対者や資金事情の違いでも計画が停滞しやすい点が実務上のリスクとなりました。
▽西区・野毛山住宅：検討開始から建替えまで13年
野毛山住宅は1956年竣工、120戸のマンションでした。老朽化・耐震性能不足を理由に、1992年、築36年時点で建替え検討を開始しています。
しかし、
1992年：将来検討開始
2004年：建替え委員会発足
2005年：建替え決議
2007年：権利変換計画認可
という経過で、検討開始から計画認可まで約15年を要しました。
これは、古いマンションで「建替えれば解決」とは簡単に言えない実例です。老朽化・耐震性の問題があっても所有者間の協議、資金計画、権利調整、建替え後の住戸配分、仮住まいなどを解決するには長期間を要する事が伺えます。
▽都筑区のマンション傾斜問題：構造・施工記録の信頼性
築古特有の問題ではありませんが横浜市で最も有名な区分マンションの重大トラブルの一つです。
2015年、都筑区の分譲マンションで、棟間の手すりに約2.4cmの段差が見つかりました。調査では、杭工事の施工記録についてデータの転用・切り貼り・加筆が確認され、杭の施工不具合の可能性が問題となりました。報告書ではD棟南側の8本について元請側が「6本は支持層未到達、2本は根入れ不足」と判断していた経緯も記載されています。ただし、当時の報告書では最終的な施工不具合の事実関係については追加調査中とされていました。
上記5事例を見て分かる事としては区分マンションは室内の綺麗さや利便性も大切ですが、それ以上に大切な事が多くある事に気づかされます。人も一緒ですが、外見が良い悪いも大切ですが、それ以上に中身が大切である事が理解できます。
そして本日の日経です。本日の日経は先日記載のありました下記記事をチョイスです。
2026年9月18日（金）15面 ビジネス1 【首都圏新築マンション8月販売戸数12%減 金利上昇懸念で買い控え】
不動産経済研究所が17日に発表した8月の首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新築マンションの発売戸数は、前年同月比12%減の1140戸だった。地域別では東京23区の発売戸数が31%減の478戸、平均価格はわずかに伸び1億3821万円となった。東京都下は2%減の173戸、神奈川は38%減の140戸だった。埼玉は17%増の102戸、千葉は2倍の247戸と増加した。新築の売れ行きを示す初月契約率は61%となり、好調さの目安である70%を下回った。
この記事を見て、率直に潮目がきたのではないかと感じております。金利上昇により買い控えは勿論あるかと思いますが、実際、家計の事を考えると買えない状態になっているのではないかと感じます。平均価格である1億3821万円を35年ローンで購入した場合、月々の支払いが金利1%の場合、約39万円に対し、金利1.25%の場合40.6万円、金利1.5%の場合42.3万円。東京23区在住の方の年収を見てみると平均472万円、中央値449万円。単純に考えれば異変としか言えない状態です。
また確かに、昨今の金利上昇にて〝リースバック〟や〝任意売却〟やその予備軍の方々のお問い合わせの多くなってきております。視点によって解釈や答えはかわってくるものだなと感じております〟と記載しましたが、顧客によって状況は違うかと思います為、それぞれに合ったご提案ができるよう日々邁進して参ります。
33回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように