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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集27。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
最近台風の影響等で雨風強い事が多いですが、皆様どのようにお過ごしでしょうか？
このように雨風が強いと浸水被害を気にされる方が多いかと存じます。
それでは質問です。神奈川県の中で海抜が最も高い駅はどこでしょうか？
また横浜市内と川崎市内ですとどこでしょうか？
まずは我らが会社があります横浜市内では相鉄本線の三ツ境駅（横浜市瀬谷区）で標高は約76mとされています。
川崎市内ですと小田急多摩線・はるひ野駅（川崎市麻生区）が最も高いと考えられ海抜は約94〜98mです。
神奈川県内で海抜が最も高い駅は、箱根ロープウェイの大涌谷駅（足柄下郡箱根町）です。標高は約1,044mです。ロープウェイ駅を除き一般的な粘着式鉄道（通常の電車）が発着する駅に限ると小田急箱根・箱根登山電車の強羅駅（ごうらえき 足柄下郡箱根町）で標高は約541mです。
横浜も川崎も標高だけで言うと全く歯が立ちません。箱根の山々の凄みを感じております。
〝訳アリ物件特集27〟：タワーマンションが訳アリ物件になる理由と事例
上記で標高の高さを話しましたが、高いところから見る景色が最高ですよね。そんな高さを存分の味わえるのは、そう、我らがタワーマンションです。憧れる方が多いタワーマンション。現に都内タワーマンションの平均価格が1億6千万円を超えているというのが言葉で語らなくてもそれを象徴しております。眺望良し、立地良し。区分マンション内の設備も充実しており満足度は高いですよね。ただしそんなタワーマンションも訳アリ物件となる可能性があります。今回はその事象について綴って参ります。※あくまでも客観的な意見ですので、タワーマンションが良いや悪いといった主観は無い事、ご理解いただきながらお読みください
▽「眺望あり」で購入したが、隣地の再開発で将来塞がる
眺望・開放感・日照を重視して購入したが目の前に新築タワーや大型商業施設が建つ計画が出ると、室内自体に問題がなくても価格や販売期間に影響しやすくなります。
▽修繕積立金・管理費が大幅に上がる見通し
タワマンはエレベーター台数、制振・免震設備、共用施設、警備・コンシェルジュなどの維持コストがかかります。長期修繕計画が現実に合っておらず、将来的な一時金徴収や積立金増額が見込まれる場合が多いです。
▽災害時の生活継続に不安がある
停電や断水時には、エレベーター停止、給水制限、トイレ利用の制約などが生じる可能性があります。特に高層階は階段移動が現実的でないため、買い替え時に買主側に非常用電源・備蓄・受水槽・防災計画の内容が強く見られます。
▽住戸の位置が悪く、居住性に難がある
同じ建物でも、ゴミ置場の近く・エレベーター前・共用廊下の突き当たり・機械室や非常階段の近く・北向きで日照が少ない・ビル風が強い方角など住んでみて気づく事により同条件の他住戸より評価が下がることがあります。
▽投資用・賃貸住戸が多く、居住者の入れ替わりが激しい
オーナー居住者が少なく賃貸比率が高い場合、買い替え時に管理組合運営、コミュニティ、生活マナー、空室リスクなどを懸念する買主がいます。
▽「出口戦略」の不透明さ
建て替えや取り壊しの選択には区分所有者の5分の4の賛成が必要で、大規模マンションほど80%の賛同を得るのは事実上不可能に近いです。所有者不明や海外所有者への連絡困難も重なることから、将来的に「訳あり化」するリスクが指摘されています。
▽心理的瑕疵（事故物件化）の可能性
2棟で総戸数2,794戸、2棟で8000人以上が居住しているようなものもあり、北海道夕張市や歌志内市などより人口が多い規模の大規模タワーマンションもあります。これだけの人口規模になると統計的に見て自然死・孤独死・自殺などが一定数発生することは避けられず、実際に複数の告知事項が報告された履歴があるとされています。
再度記載しますが、あくまでも客観的な記事ですので、タワーマンションが良いや悪いといった主観は無い事ご理解ください
そして本日の日経です。本日の日経は結構驚きな下記記事をチョイスです。
2026年9月17日（木）【タワマン購入へ「2階建て」ローン 月々の負担減に落とし穴】
ドコモSMTBネット銀行が2階建てローンを6月に始めた。仕組みとしては1階部分は期日迄元本を据え置き、期日一括返済とするものである。金利は1階部分は通常の住宅ローンに比べ0.35%上乗せされる。月々の支払いは2階部分の半分のみであり毎月の返済額は少なく済む。ドコモSMTBは当初、利用の大半を40代が占めると見込んでいたが30代の検討者も全体の2割に達している。月々の返済額を抑え、その分を資産形成に振り向けたい若い世代のニーズもあると理解できる。
この記事を見て、改めて昨今の不動産価格の高騰と時代に合わせた金融機関の動きが見て取れます。都内タワーマンションの平均価格が1億6千万円を超えていると言われる中、このような商品が出てくるのは必然ですし、最終償還時に一括返済ができず〝リースバック〟や〝任意売却〟になる方も多いであろうと感じます。購入時にそのような可能性がある方への適切なアドヴァイスも必要であると感じる一方、むしろ資産形成をして一括返済を考える方々へのアドヴァイスも必要であると感じます。今迄、購入を希望されておりますお客様に対して、不動産会社はただ物件を紹介する（やったとしても住宅ローンの手配をする）だけが仕事である事も多かったですが、これからは複合的に、網羅的に資産運用のご提案ができる、その中の一つとして不動産のご提案ができるような人財となる事が必要であると感じております。
32回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように