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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集26。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
皆様、食事は濃いのと薄いの、どちらが好みでしょうか？
それぞれの地域で味は大きくかわりますが、関東と関西の食事はだしや醤油の種類、味付けの濃さが大きく異なるようです。
関東：かつおだしと濃口醤油を使い、色が濃くしっかりした味付け
関西：昆布だしと薄口醤油を使い、色は薄く素材の風味を活かした上品な味付け
といった違いがあるようです。
昨日、北九州のソウルフードを食べたのですが非常に上品な味がしました。
自身が日々、食べている物、接している物が当たり前ではなく、いつもと違った物や事を経験する事、それがとても重要であると感じております。不動産もそれぞれの物件毎に全く違う顔をもっております。それぞれの味をしっかりと噛み締め、最適な方向性を見出していくべきであると感じております今日この頃です。
〝訳アリ物件特集26〟：平地で訳アリ物件となる事
前回、道下物件や高台にある物件が訳アリ物件となる可能性が高い事を記載致しましたが、平地でも訳アリ物件となる事があります。今回はその話をぐらい例を交えて進めて参ります。
【旧河道・低湿地を造成した平地】
住宅地としてきれいに整備されていても、土地の履歴が「昔の川」「湿地」「水田」「池」「埋立地」であることがあります。
国土地理院は、旧河道は周囲より低く水が集まりやすく、軟弱地盤のため液状化にも注意が必要としています。埋立地・盛土地も、液状化や不等沈下の可能性があります。平らであることが、むしろ低地・人工造成地の特徴である場合もあります。
▽2011年 東日本大震災：茨城県下妻市鬼怒地区の旧河道内新興住宅地
最も分かりやすい事例です。下妻市鬼怒地区には、かつての鬼怒川本流が河川改修で切り離されてできた旧河道がありました。その後、旧河道は水田として利用され、1970年代以降に一部が埋め立て・開発され、2000年代には戸建て中心の新興住宅地となっていました。2011年3月11日の東北地方太平洋沖地震では、この旧河道周辺で液状化が発生し、次のような被害が確認されています。
・旧河道全体に地盤沈下が生じ、浸水したような状態になった
・道路に大きな亀裂や「地波」現象が発生し、通行止めとなった
・新興住宅地内で不同沈下、外構・埋土の沈下が発生
・住宅の傾き・歪み、擁壁崩壊、基礎から家屋が歪む事例も確認された
▽2011年 東日本大震災：利根川下流低地の旧河道・旧湖沼・旧湿地の埋立地
千葉県・茨城県を中心とする利根川下流低地でも、かつての河道、湖沼、湿地を埋め立てた地域で液状化被害が多発しました。
調査では、1950年代から1970年代にかけて、利根川の浚渫土砂などで旧河道や旧湖沼を埋め立てた土地において下記が確認されております。
・大量の噴砂
・家屋・電柱の沈下や傾斜
・堤防・盛土の損傷
・ライフライン周辺の地盤変状
特に重要なのは、微地形別の被害密度です。調査では、旧河道・旧湖沼での液状化被害が1平方キロメートル当たり137.7件と突出して高く、旧湿地でも被害が確認されました。これは、地下水位が浅く、緩い砂質地盤が残りやすいことが背景とされています。
▽2011年 東日本大震災：宮城県大崎市の後背湿地上に造成された市街地
大崎市古川地区では、自然堤防上に古くから発達した市街地よりも、後背湿地・氾濫平野上に1970～1980年代以降造成された比較的新しい市街地で、液状化被害が多く確認されました。
具体的には下記が発生しております。
・校舎の沈下・傾斜
・校舎解体に至る被害
・周辺地盤の沈下
・建物の「抜け上がり」被害。大きい箇所で30～40cm程度
・河川堤防の沈下・崩落
・旧河道付近での噴砂、構造物の沈下・傾斜
単に住宅の外構が傷む程度ではなく、学校施設が使用困難となり、地域の復旧活動にも支障が生じた事例です。
▽2000年 東海豪雨：愛知県・新川流域の低平地での長期浸水
これは旧河道造成地に限定した事例ではありませんが、低湿地・低平地の平坦地が豪雨時に弱いことを示す代表例です。2000年9月11日から12日の東海豪雨では、名古屋市西区で新川左岸堤防が決壊し、旧西枇杷島町で約4,000世帯、旧新川町で約2,300世帯が床上浸水しました。愛知県全体の浸水家屋は約68,000棟を超えました。新川中流域の破堤地点付近は、周辺より低い凹地であり、庄内川・五条川に囲まれた袋状低地でもあるため、内水や河川氾濫水が溜まりやすい地形と分析されています。つまり、勾配が少なく一見住みやすい平地でも、排水先が限られる低地では、ひとたび氾濫すると水が引きにくいという問題があります。
▽2004年 新潟県中越地震：長岡市の旧河道付近での噴砂
2004年10月23日の新潟県中越地震では、長岡市で旧河道に平行する形で列状の噴砂が確認されました。噴砂は地下水と砂が地表へ吹き出す液状化の代表的な現象で、地盤の支持力低下、道路・宅地・埋設管の変形につながります。
戸建住宅地で起きれば、直接的な倒壊に至らなくても、次のような損害が起こり得ます。
・駐車場・アプローチ・ブロック塀の沈下や傾き
・給排水管の破損や逆勾配
・道路の段差・亀裂による通行支障
・建物基礎周辺の地盤沈下
・修繕費の増大、売却時の説明負担
・国土交通省も、液状化によって戸建住宅の沈下・傾斜、道路変形、ライフライン被害などが複合し、地震後の生活に長期的な影響が生じると整理しています。
【平地ゆえの内水・排水不良】
斜面地ではないため土砂災害の印象は薄い一方、低い平地では雨水の逃げ場がなく、内水氾濫や敷地内冠水が問題になる場合があります。不動産取引では、水害ハザードマップ上の対象物件の所在地について、重要事項説明での説明が求められています。
▽佐賀市：令和元年8月豪雨（2019年8月）
佐賀市は有明海に近い低平地で、満潮時に大雨が重なると、河川・水路の水位が上がり、雨水の排水先が失われやすい地形です。その結果、雨水が市街地に滞留して内水氾濫が生じやすい地域です。
2019年8月の豪雨では、佐賀市で床上浸水472戸、床下浸水2,611戸、計3,000戸超の浸水被害が記録されています。佐賀市では過去にも1990年7月、2008年6月、2009年7月、2012年7月に大規模な内水被害が発生しており、低平地で排水が滞留する典型的な事例です。
▽広島県三次市下志和地町瀬谷地区：繰り返す内水氾濫
瀬谷地区は、江の川と板木川の堤防・山地に囲まれた平坦地です。通常は排水樋門から河川へ水を流しますが、洪水時には江の川の水位上昇により樋門を閉鎖せざるを得ず、地区内の雨水・水路の水が河川へ排出できなくなります。この為、少なくとも1972年7月、1985年6月、1995年7月に内水被害が記録されました。対策として排水機場が整備されています。
▽静岡県・狩野川中流の田方平野：平成19年台風9号（2007年9月）
狩野川中流部の田方平野では、住宅地側が低く、洪水時には中小河川や排水路の水が狩野川へ流れにくくなります。宅地化により雨水が地中へ浸透しにくくなったことも、内水が溜まりやすくなる要因とされています。
2007年9月の台風9号では、床上浸水291戸、床下浸水412戸、浸水面積約550haの内水被害が発生しました。函南町間宮地区、伊豆の国市四日町・宗光寺・小坂地区などでも、過去に繰り返し内水被害が記録されています。
▽愛知県名古屋市：東海豪雨（2000年9月11日～12日）
東海豪雨では、庄内川・新川流域で記録的な豪雨となり、新川の破堤だけでなく、排水能力を超えたことによる内水氾濫も発生しました。名古屋市天白区では、雨水排水ポンプの能力を超過し、区内各所で内水氾濫による浸水被害が生じました。庄内川・新川流域では、越水・破堤・内水氾濫を合わせて、名古屋市周辺で約19平方キロメートルが浸水しています。
▽京都府福知山市：平成26年8月豪雨（2014年8月）
福知山市街地は、由良川本川と山地に挟まれた低平地にあり、市街化によって水田・山地などが宅地化し、流域の保水力が低下していました。
2014年8月豪雨では、市街地を中心に広く浸水し、約4,500戸が被害を受けました。外水だけでなく、市街地側で雨水が排出しにくくなる内水リスクが問題となり、河川改修、貯留施設、排水ポンプ等の対策が進められています。
▽岡山市・旧干拓地周辺：慢性的な排水不良リスク
岡山市の倉安川周辺には、標高約1.5m程度の旧干拓地を含む低平地があり、百間川と旭川に挟まれた地形から、平時でも排水不良が起きやすい地域とされています。さらに北側の住宅化により雨水流出量が増え、内水氾濫対策として排水機場が整備されました。
平地だと安全と感じる方もいたかもしれませんが、それなりの訳アリがある事、ご理解いただけましたでしょうか。平地や道下、高台等で一括りで考えるのではなく、それぞれの物件をしっかり見ていく事が重要である事が見て取れます。
そして本日の日経です。本日の日経は紙面が終日休刊日なようですので東京カンテイの市況レポートについて記載して参ります。
2026年9月9日（水）【東京カンテイの市況レポート】
今回は〝新築木造一戸建て〟〝新築小規模木造一戸建て〟〝中古一戸建て〟の各レポートを見て参ります。まずはそれぞれの定義を記載致します。
▽新築木造一戸建て
※価格は分譲一戸建て住宅の売り希望価格調査対象の条件：①敷地面積 100～300 ㎡の物件 ②最寄りからの所要時間が徒歩 30分以内かバス 20 分以内の物件 ③木造 ④土地・建物ともに所有権の物件
▽新築小規模木造一戸建て
※価格は分譲一戸建て住宅の売り希望価格調査対象の条件：①敷地面積 50 ㎡以上～100㎡未満 ②最寄駅からの所要時間が徒歩 30分以内かバス 20 分以内の物件 ③木造④土地・建物ともに所有権の物件
▽中古一戸建て
※注文住宅として建設されたものを含む、一般に市場流通した中古一戸建て住宅の売
り希望価格調査対象の条件：①敷地面積 100～300 ㎡の物件 ②最寄り駅からの所要時間が徒歩 30
分以内かバス 20 分以内の物件 ③木造 ④土地・建物ともに所有権の物件
また次にそれぞれのレポートです。
▽新築木造一戸建て
8月の首都圏新築一戸建て住宅の平均価格は前月比▲0.4ポイントの5,216万円と小幅に下落した。都県別では、東京都が＋2.6ポイントの6,940万円と4ヵ月連続で上昇。神奈川県は＋0.8％の5,618万円と続伸し、東京都と神奈川県がそれぞれ2014年4月の集計開始以降の最高価格を連続更新している。前年同月比も依然として2ケタ上昇。千葉県は▲1.3ポイントの4,196万円と3ヵ月ぶりの下落。埼玉県は＋0.1ポイントの4,160万円と僅かに上昇した。価格水準の高い東京都の供給シェアが縮小したことで、首都圏全体では下落したとみられる。
▽新築小規模一戸建て
8月の首都圏新築小規模一戸建て住宅の平均価格は前月比＋2.8ポイントの6,345万円と3ヵ月ぶりに上昇した。都県別では東京都が▲0.8ポイントの8,043万円と下落。神奈川県は＋2.6ポイントの5,491万円と4ヵ月連続上昇で、2014年4月の集計開始以降最高価格も更新し続けている。千葉県は▲4.4ポイントの4,483万円と続落した。前年同月比を見ても＋3.0ポイント→＋0.3ポイントに縮小している。埼玉県は＋1.6ポイントの4,955万円と連続の上昇。最高価格を更新している。
▽中古一戸建て
8月の首都圏中古一戸建て住宅の平均価格は前月比＋4.9ポイントの4,293万円と3ヵ月ぶりに上昇した。東京都は▲3.4ポイントの6,891万円と、平均築年が1年以上若返ったものの3ヵ月連続下落となった。神奈川県は＋7.3ポイントの4,707万円と上昇率が拡大。千葉県は▲1.2ポイントの2,899万円と下落が続いた。埼玉県は＋8.4ポイントの2,979万円と、平均築年の若返りとともに比較的大きく上昇した。
上記データを見ていて感じたのは下記2点
1：首都圏と言っても東京神奈川と千葉埼玉で比較すると価格に大きなひらきがある
2：東京都の新築木造一戸建て6,940万円に対して、新築小規模一戸建てが8,043万円であり、東京都の駅近物件は狭小である事が多く、100㎡以上の物件と比べ坪単価が圧倒的に高い事が見て取れる
上記感じた事の2番記載について、神奈川ですと新築木造一戸建て5,618万円に対して新築小規模一戸建てが5,491万円、千葉ですと新築木造一戸建て4,196万円に対して新築小規模一戸建てが4,483万円、埼玉ですと新築木造一戸建て4,160万円に対して新築小規模一戸建てが4,955万円。東京都のマーケットが特殊であるのが見て取れると共に、埼玉がそれに続いたようなマーケットである事が見て取れます。つまり埼玉は駅近狭小住宅が多い傾向にある事が見て取れます。
何となくこうかなと思っている事が、データを見ると意外に違う事があるといった事を再認識できますね。〝リースバック〟や〝任意売却〟についても、勿論、適用時の資産価値は大変重要となってきます。駅から近い物件が資産性としては高い傾向にある事を念頭に、物件選びの一つとしていただければ幸いです。
31回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように