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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集22。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
皆様、ソウルフードはありますでしょうか？
我々にも勿論ソウルフードはあります。そうです、皆様ご存じの大盛り排骨飯(パイコーハン) です。
弊社食堂とも言われており、気分転換に一人で駆け込む事も多いです。
ジェイワン魂を味わいに、一度スカイビルに来てみてはいかがでしょうか？
〝訳アリ物件特集22〟：広い土地が訳アリ物件になる？
訳アリ物件特集18にて狭小地が訳アリ物件になる？といった議題にてお話をしたかと思いますが、広い土地も訳アリ物件になる事もあります。
一見土地を多く保有した方が良いかと感じますが、今回はその内容について綴ってまいります。
広い土地そのものが「訳アリ」になるわけではありません。むしろ分譲地開発、事業用地、二世帯住宅用地、資材置場など、活用の幅があるため評価される事もあります。
ただし、広さゆえに活用・売却・維持が難しい事情や、土地固有の法的・物理的な問題があると「訳アリ物件」と見られ易くなります。
▽接道条件に問題がある
建築基準法上の道路に十分接していない、接道幅が不足している、道路が私道で権利関係が複雑、といったケースです。
事例
面積は500㎡あるが、道路に接している間口が1.5mしかない。
既存建物はあるものの、原則として再建築が難しい。
奥に広い土地がある「旗竿地」だが、通路部分が狭く、車両進入や建築計画に制限が出る。
影響
建替え・分筆・分譲が難しい
住宅ローンの担保評価が伸びにくい
買主が限定され、売却に時間がかかる
▽分筆・開発が容易ではない
広いから分けて売ればよいと思われがちですが、実際には自治体の開発許可、最低敷地面積、道路新設、排水施設などの条件が関係します。
事例
1,000㎡の土地だが、前面道路が狭く、複数区画に分けるには道路後退や開発協議が必要。
市街化調整区域のため、分筆しても新たな住宅建築が原則できない。
地区計画で最低敷地面積が200㎡と定められており、細かく分けて販売できない。
影響
想定した戸数での分譲ができない
開発費用が高額になる
事業収支が合わず、土地価格が下がる
▽都市計画・建築規制が厳しい
広くても、用途地域、建ぺい率・容積率、高度地区、農地法、景観条例などにより自由な活用ができない場合があります。
事例
駅に近い広い土地だが、第一種低層住居専用地域で3階建て共同住宅が建てにくい。
農地として登記・利用されており、宅地転用に農地法上の許可が必要。
市街化調整区域内で、原則として住宅や店舗の新築が制限される。
保安林・急傾斜地・砂防指定地などに該当し、造成や建築に制約がある。
影響
購入者が期待する用途に使えない
許認可に時間・費用・不確実性がある
面積の割に使える部分が少ない状態になる
▽地形・擁壁・造成に問題がある
面積が大きくても、傾斜地、崖地、不整形地、擁壁の老朽化、盛土などがあると有効利用できる面積は限られます。
事例
800㎡のうち平坦地は200㎡程度で、残りは急傾斜。
高低差が大きく、車庫・建物・進入路を整備するために大規模な造成が必要。
古い擁壁があり、再建築時に安全性の確認ややり替えを求められる可能性がある。
盛土造成地で、地盤調査や対策工事が必要となる。
影響
造成費・擁壁工事費が高額
土砂災害警戒区域等のリスクを懸念される
建築可能な位置・規模が制限される
▽境界・権利関係が複雑
広い土地は隣接地が多く、相続を重ねた土地では所有者や境界が不明確なことがあります。
事例
相続人が多数おり、売却に全員の合意が必要。
一部が共有名義で、共有者間の意見がまとまらない。
隣地との境界標がなく、越境しているブロック塀や建物がある。
他人の土地を通らなければ出入りできず、通行・掘削承諾が未整備。
影響
契約までに時間がかかる
境界確定測量や相続手続の費用が必要
将来の紛争リスクを買主が懸念する
▽インフラ整備に費用がかかる
面積が大きい土地では、上下水道・ガス・電気・排水設備が敷地の奥まで届いていないことがあります。
事例
公共下水道の本管は前面道路にあるが、敷地が長大で引込工事費が高額。
私設管を利用しており、維持管理や将来の更新負担が不明。
井戸水・浄化槽の利用が前提で、住宅地として売るには整備が必要。
敷地内に古い排水路や水路があり、管理責任や占用の確認が必要。
影響
取得後の追加負担が読みにくい
分譲時に各区画への引込工事が必要
販売価格に対して造成・設備費が重くなる
▽土壌汚染・埋設物・過去利用の問題
工場、ガソリンスタンド、クリーニング店、廃材置場、資材置場、墓地跡などの利用履歴がある土地は注意を要します。
事例
元工場用地で、土壌汚染調査が必要となった。
敷地内から古い建物の基礎、コンクリートガラ、井戸、浄化槽などが見つかった。
以前の利用者が残した廃棄物が地中に埋まっていた。
産業廃棄物の不法投棄履歴が疑われる。
影響
調査費・撤去費・浄化費が大きくなる可能性
買主や金融機関が慎重になる
用途変更や再開発が進めにくい
▽維持管理コスト・固定資産税負担が重い
広い土地は、草刈り、樹木管理、フェンス補修、不法投棄対策、近隣からの苦情対応などの負担が増えます。
事例
相続した1,500㎡の空地で、年数回の草刈りと剪定が必要。
空家付きの広い土地で、建物解体・防犯・害虫対策の負担がある。
固定資産税はかかる一方、規制上すぐには活用・売却できない。
影響
所有し続けるほどコストが増える
相続人が早期処分を望み、相場より低い価格で売り出されることがある
永遠と綴れてしまうので、いつも通り本日は以上と致します。
そして本題の本日の日経です。本日の日経は昨日今日記載のありました下記記事をチョイス致します。
2026年9月4日（金）1面 【新築戸建て、受注絞り込み 大和ハウス5000万円以上に】
大和ハウス工業は新築戸建て住宅の受注を絞り込みます。東京や大阪など都市部に営業機能を集中し、23道県から撤退する。営業人員200名を再配置し、東京や大阪はスタッフを倍増させる。国内住宅事業は資材や人件費の上昇で収益が圧迫されており、設計自由度が高い注文住宅の販売は5,000万円以上に限る状態である。1億円超の注文住宅の販売戸数を足元の約200戸から倍増をめざす。
建設費についてデータを遡ると全国平均は2011年度2,860万円であったものが2025年度4,259万円、工事原価はこの10年で4割上がり、注文住宅の着工戸数は3割減っている。
この記事と昨今の金利上昇の話をうけ、市場の潮目がかわってきている事を感じます。また大和ハウスの競合である積水ハウスは2026年1月期の販売単価を5,642万円としており、大和ハウスの2026年3月期の5,310万円を上回っている状態です。業界内でのポジションも変化が生じております。今までの当たり前が当たり前では無い事が伺えます。
その中で〝リースバック〟や〝任意売却〟のような話も実際お問い合わせとして多くなってきているように感じます。特に注文建築で建てた物件の顧客からの問い合わせが昨今多いように感じます。常日頃申しております通り、本物のセカンドオピニオンの必要性を強く感じると共に、自身がそのようになるべきであると再認識しております。
27回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
買取案件ならW
不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように