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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集20。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
夏も終わりに近づき、皆様どのようにお過ごしでしょうか？
我が家は昨日、長井海の手公園ソレイユの丘＜通称：ソレイユの丘＞に行ってきました。
このソレイユの丘は相模湾や富士山を望む広大な敷地で、遊ぶ・食べる・泊まる・体験できる入園無料の総合エンターテインメントパークです。
充実のアクティビティや動物とのふれあい、BBQやキャンプ等の楽しみが沢山ありますが、私が一番おススメしたいのは四季折々の花畑です。
特に夏は何といっても一面のひまわり畑。最高です。
※写真は実物です
季節を味わいたい方、広々とした大地や空で自然を味わいたい方、一度現地に行ってみてください。ご満足いただけるかと存じます。
続きまして今回は前回に引き続き借地借家法について綴ります。今回は歴史についてです。
〝訳アリ物件特集20〟：借地借家法ができた歴史的背景
現在の借地借家法は1991年（平成3年）に制定され、1992年（平成4年）8月に施行されました。しかし、そのルーツは明治・大正期までさかのぼります。
▽出発点：明治の民法だけでは借主を守りにくかった
近代民法では、賃貸借は基本的に「貸主と借主の契約」として扱われていました。
ただ、当時の民法のルールだけでは、借主にとって不安定な点がありました。
土地を借りて建物を建てても、借地権を十分に第三者へ主張しにくい
土地・建物が売却されると、新しい所有者との関係で問題が生じ得る
借家では、期間の定めがない場合に、貸主が比較的短い予告で解約できた
都市部では土地・住宅が不足し、退去は生活や営業の基盤を失うことにつながった
つまり、借主にとって「借りて住む・借りて商売する」ことのリスクが大きかったのです。
そこで、まず1909年（明治42年）に建物保護に関する法律が制定され、借地上の建物を登記することで、土地が第三者に売られた場合などにも借地関係を主張しやすくする仕組みが作られました。
▽1921年：借地法・借家法が制定される
都市化が進み、借地や借家で暮らす人が増えたため、1921年（大正10年）に次の2つの法律が制定されました。
・借地法
・借家法
＜借地法の役割＞
土地を借りて家や店舗などの建物を建てる借地人を守るため、借地期間を長く定めました。
当時、民法上の賃借権は期間に制約がありましたが、借地法は建物所有目的の借地について、建物の種類に応じて長期の存続期間を認めました。これにより、借地人が建物に投じた費用や生活基盤を守ろうとしたのです。
＜借家法の役割＞
建物を借りる人についても、単に住んでいるだけで一定の保護を受けられるようにしました。
借家人は建物の引渡しを受けていれば、賃借権の登記がなくても一定の場合に第三者へ権利を対抗できるようになりました。また、期間の定めがない契約であっても、貸主からの解約申入れには原則6か月前の予告が必要とされました。
▽1941年：戦時下で「正当事由」制度が導入される
借地借家法の大きな特徴である正当事由制度は、1941年（昭和16年）の借地法・借家法改正で導入されました。正当事由とは、貸主が「契約を更新しない」「出て行ってほしい」と言うために必要となる、社会的に見て納得できる理由のことです。
この制度ができた背景には戦時下の住宅事情がありました。戦地へ赴いた人やその家族が、契約期間の終了を理由に住まいを失うような混乱を避ける必要があったためです。そこで、地主・家主が更新拒絶や解約をするには、単なる自己都合では足りず、「正当な理由」が必要とされるようになりました。
▽戦後：住宅不足の中で借主保護がより重要になる
第二次世界大戦後は、戦災による住宅不足、都市部への人口集中、復興需要などが重なりました。
住む場所が足りない時代に、借主を簡単に退去させることは生活を直撃します。そのため、正当事由制度は戦後も維持され、借主保護の考え方が定着しました。
一方で、強い借主保護には副作用もありました。地主からすると、いったん土地を貸すと返還を受けにくい、老朽建物を建て替えたい家主でも、明渡し交渉が難しい、借地の新規供給が減る、明渡しの際の立退料が高額化しやすい。
特に借地では、「契約期間が終われば必ず土地が返ってくる」とは限らず、地主が土地を貸すことに慎重になり、新規の借地供給が少なくなったと指摘されています。
▽1991年：現在の借地借家法へ一本化
こうした事情を受け、従来の
・建物保護に関する法律・借地法・借家法
を整理・統合して、借地借家法が1991年（平成3年）10月4日に公布され、1992年（平成4年）8月1日に施行されました。
▽定期借地権・定期借家制度
現行法で特に重要なのが、一定の条件のもとで「期間が来たら終了する」契約を認めた点です。1992年の現行法施行時に、定期借地権が創設されました。
従来の普通借地では、地主にとって土地が戻りにくいという課題がありました。そこで、原則として更新がなく、満了時に土地を返してもらえる仕組みを整え、地主が土地を貸しやすくすることが目指されました。定期借家は、2000年（平成12年）3月1日から導入された制度です。転勤中だけ自宅を貸したい、一定期間だけ建物を活用したい、といったニーズに対応し、適法な手続を踏めば、更新なしで期間満了により終了する建物賃貸借を可能にしました。
時代の流れを一表で見ると
1909年 建物保護に関する法律 借地上の建物を持つ人を保護
1921年 借地法・借家法の制定 都市化・住宅需要の増加に対応し、借主保護を強化
1941年 正当事由制度の導入 戦時下の住居喪失を防ぐため、貸主の解約・更新拒絶を制限
戦後 借主保護が定着 住宅不足と都市人口集中への対応
1991年公布・1992年施行 現行借地借家法 旧法を統合し、借主保護と賃貸供給の調整を図る
1992年 定期借地権の創設 地主が期限を見通して土地を貸せる仕組み
2000年 定期借家制度の導入 一定期間だけ建物を貸したい需要に対応
全てを包括して要約すると、もともとは「借りて住む・商売する人を守る」ために、借主保護を強めてきた、保護が強すぎると貸す側が土地・建物を市場に出しにくくなる。
そこで現在は、普通借家・普通借地では借主を守りつつ、定期借家・定期借地では契約終了を明確にするという二本立てになっているといったものです。
そして本題の本日の日経です。
2026年8月31日（月）30面 社会【雑居ビル進まぬ防火対策 避難経路に障害物、後絶たず】
2021年に44人が亡くなった東京歌舞伎町のビル火災より明日9月1日で25年となる。東京消防庁が25年に実施した繁華街エリアの立ち入り検査では3,457棟のうち687棟（19%）での違反が見つかった。障害物によって避難経路が妨げられていたり、防火扉が機能しなかったりする違反が大半であった。14年に消防法改正により雑居ビル等を対象に統括防火管理者の専任を義務化したが、25年3月時点で特定複合用途防火対象物となる建物の3割が管理者を専任してない状態であった。
本記事からわかるように、仕組みをつくる事と運用をまわしていく事、どちらも大事である事が分かります。別の言い方をすると、仕組みができても運用がうまくまわせるかどうかは別であると理解できます。
〝リースバック〟や〝任意売却〟も仕組みはありますし、どの会社でも運用は可能です。ただしそれをうまくまわせるか否かは当事者によります。そして弊社ではうまく運用できる仕組みがあり担当がおります。安心してお任せください。
25回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように