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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集19。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
皆様はここ最近、どこで休日を過ごされる事が多いでしょうか？
私は本日、大久保駅から新大久保駅周辺にうかがいました。
天候は良くなかったのですが、土曜日といった事もあり人が多い多い。
韓国料理屋が多く、日本にいながら海外旅行気分を味わえました。
そして今回うかがったのはプライベートではなく、勿論仕事です。
そうです。大久保がある新宿エリアでも積極的に不動産売買や買取りをしております。
よく「どこの地域が得意ですか？」と聞かれますが、まず一都三県ならお任せください。
自身は現在神奈川に住んでおりますが、埼玉にも千葉にも住んでいた経験があります。
そして新卒社員の際の勤務先は勿論都内です。都内に憧れて都内の会社に就職しました。
ここら辺の内容は徐々にベールをはがして参ります。楽しみにしていてください。
〝訳アリ物件特集19〟：借地（借地借家法）について
本日の日経新聞にて〝借地上の建物共有持ち分、買取請求権不成立〟といった記事がのっていました。不動産実務に携わっている身としては、この記事は正直とても衝撃を受けました。後ほどの本日の日経箇所にて詳細は記載しますが、今回はまず借地（借地借家法）について簡単に説明をさせていただきます。
▽借地借家法とは
土地や建物を借りる人を、比較的強く保護する法律です。言い方を変えると土地や建物を借りて生活・営業している人を、貸主の一方的な都合から守る法律です。
こちらの歴史的としては都市に住む人・商売をする人が、地主や家主の都合で急に住居や店舗を失わないようにするために発展してきた法律です。
※こちらは長くなる為、次回のコラムにて詳細お伝え致します
▽借地借家法における建物買取請求権とは
借地上の建物を取り壊して更地返還することが原則となる局面で、一定の場合に借地人等が地主へ「建物を時価で買い取ってほしい」と請求できる権利です。
主な目的は、利用可能な建物の不必要な取壊しを避けることと、借地人等が建物へ投下した資金を一定程度回収できるようにすることです。借地借家法では、主に第13条と第14条に定められています。
▽借地借家法13条 期間満了時の建物買取請求権
借地権の期間が満了し、契約が更新されないとき、借地人は地主に対し、借地上の建物等を時価で買い取るよう請求できます。
・普通借地権の契約期間が満了した
・更新について合意できなかった
・地主が更新を拒絶し、最終的に更新されないこととなった
・借地人側から更新せず契約を終了させるケース
この請求権を行使すると、地主と借地人の間には、原則として建物等について時価を代金とする売買契約が成立すると整理されます。建物の所有権は地主へ移り、地主は代金を支払うことになります。
したがって、建物が老朽化していても、直ちに買取請求権がなくなるわけではありません。ただし、物理的に建物として存続し得ないほど朽廃している場合などは問題となります。
▽借地借家法14条 第三者の建物買取請求権
こちらは、借地人本人ではなく、借地上の建物を取得した第三者を保護する制度です。
例えば、借地人Aが借地上の建物をBに売却し、これに伴い借地権もBへ移転させようとしたものの、地主が借地権の譲渡・転貸を承諾しない場合です。
このときBは、地主に対し、建物等を時価で買い取るよう請求できます。
借地人A 借地上の建物を第三者Bへ売却
第三者B 建物を取得したが、地主の承諾が得られず借地権を取得・対抗できない
地主 借地権の譲渡・転貸を承諾しない
結果 Bは地主へ建物の時価買取りを請求し得る
▽使えない・注意が必要な主なケース
債務不履行による解除
地代滞納など、借地人の債務不履行を理由として借地契約が解除された場合には、原則として建物買取請求権は認められません。
建物買取請求権は、誠実に契約関係を維持してきた借地人の保護を基礎とする制度であり、解除原因を作った借地人まで保護する趣旨ではないためです。
定期借地権
一般定期借地権では、「契約更新なし・建物再築による期間延長なし・期間満了時の建物買取請求をしない」という定めを置くことができます。
事業用定期借地権等では、期間に応じて建物買取請求権を排除・不適用とする制度設計があります。
▽不利な特約は有効か
借地借家法13条・14条の建物買取請求権について、借地人または転借地人に不利となる特約は、原則として無効です。これが同法16条です。
ただし先ほどの定期借地権に関する法定の例外は別途存在します。契約書に「建物買取請求はしない」と書かれていても、普通借地権なら当然に有効とは限らず、借地権の類型と契約締結時期を含めて判断します。
今回は本日の日経を解説する上で必要最低限の内容のみ記載しております。
歴史や更に細かい内容については次回以降の記事で記載して参ります。
そしてやっと本題の本日の日経です。
2026年8月29日（土）35面 社会【借地上の建物共有持ち分 買い取り請求権不成立】
借地上の建物を巡り、不動産関連会社が土地の賃借権の譲渡を認めない地主に共有持ち分を買取るよう求めた訴訟の上告審判決で、最高裁第2小法廷は28日、不動産会社側の上告を棄却しました。
背景としては所有者が2018年に死亡した後、親族4人で均等持分を持ち合い、このうち3人が不動産会社に共有持ち分を売却した事からはじまりました。
借地借家法では地主から賃借権の承継や譲渡を認められなかった場合、建物の買取請求権があると定めらえておりますが、本判決では共有持ち分には準用されないとされました。
理由としては買取請求権を認めた場合、地主は金銭負担を余儀なくされる上、他の所有者がいる為、建物を自由に処分できないなど重大な不利益を被る恐れがあるとしました。
一方で建物の所有者側は他の共有者らに共有持ち分を買い取ってもらう等の手続きも用意されているとして請求を認める必要性も乏しいと判断さてれております。
この記事を読んだ時に借地借家法の歴史が変わりつつあるのではないかと感じました。
分かり易く言い換えると、今迄借主保護の考え方が強かった本法律が、必ずしも借主保護の考え方ではなくなりつつあると感じております。
立場も、法律も、当たり前の基準も、時代と共に変わるものだなと考えさせられる出来事でした。
24回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
買取案件ならW
不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように。