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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集18。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
昨日は我が家にて10ギガの光回線引込み工事をおこないました。
今迄はホームルーターを設置して対応していたのですが、息子の為の動画を流している時にクルクルと止まる止まる。流石に無理だと思い光回線にしましたが、本当にスイスイ、全くストレス無い状態です。
巷ではコスパやタイパ等いわれておりますが、デバイスを変える事でここ迄改善するんだなと実感しております。自身は不動産業に従事しておりますが、家屋内でも家電や構造を変える事でコスパやタイパ等が劇的に改善する事が多いです。
また場合によっては、不動産自体を変える、つまり引越しをする事で劇的に改善する事もあります。
今回、光回線の引込工事をおこなうに際して、ルーター購入の為に多くの家電量販店をまわりましたが、どの会社が何が得意なのか、とても分かり辛かったです。
医者ならこんな症状なら〇〇科と決まっておりますが、家電量販店でのその判別はとても困難でした。そして不動産業もお客様にはそのように見えているのではないかと再認識しました。
弊社は不動産売却に特化した会社です。そしてその中では〝訳アリ物件〟〝リースバック〟〝任意売却〟については専門家もおり、経験も豊富です為、御力になり易い事が多いです。
また宅建業の免許の他、建設業の免許も持っている為、自社で建築も可能です。不動産売却の際、一度お声がけいただければ違いをお伝えする事は出来ます。
〝訳アリ物件特集18〟：狭小地が訳アリ物件になる？
狭小地そのものが「訳アリ物件」というワケではありません。ただし狭さが原因で建築・生活・売却の自由度が落ちる場合に、市場では「訳アリ」と見られ易い傾向にあります。
今回はそんな代表例を8つのパートに分けてご紹介致します。
1：再建築・建替えに制約が出る
最も重要なのは接道です。建築基準法上、原則として敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。間口が2m未満、道路が建築基準法上の道路ではない、といったケースでは、原則として建替えが難しい、いわゆる再建築不可となるおそれがあります。例外的に許可・認定等で建築できるケースもあるため、個別調査は必須です
具体例
土地面積30㎡、間口1.8m
・現在は古家が建っているが取り壊すと新築できない可能性がある
・「安い」と思って購入したものの、将来の建替え・売却で買主が限定される
2：セットバックで実質的にさらに狭くなる
前面道路が4m未満のいわゆる2項道路の場合、建替え時に道路中心線から原則2m後退するセットバックが必要になることがあります。
具体例
登記上の土地面積：45㎡、前面道路が約3m
・セットバック部分が発生し、建築に使える有効宅地が40㎡未満になる
・建ぺい率・容積率を十分に使えず、希望する床面積を確保しにくい
・狭あい道路は避難・消防活動・住環境の観点からも課題になり易く国も無接道敷地の解消や道路後退を含む対策を支援対象としています
3：希望する建物プランが入らない
狭小地では、面積だけでなく間口・奥行・形状・高低差が重要です。
具体例
35㎡あるが、間口が3mしかない。
・階段、玄関、浴室、PSを配置すると居室幅が取れない
・駐車場を確保すると1階がほぼ車庫と玄関だけになる
・3階建てにしても斜線制限や北側斜線、道路斜線で希望のボリュームを確保できない
・「土地面積はあるのに建物が入らない」事が購入者にとって大きな心理的ハードルになり訳アリ物件と見なされます
4：旗竿地・路地状部分の使い勝手が悪い
道路から細い通路を通って奥の敷地へ入る旗竿地は、狭小地と組み合わさると評価が下がりやすい代表例です。接道部分や通路幅によっては、建築条件・車両進入・工事性に影響します。国の資料でも、旗竿状に道路へ延ばして接道規定を満たす宅地の手法が多用される一方、狭小開発ほど隣棟間隔が狭くなる傾向が示されています。
具体例
・路地部分が幅2m程度で、駐車しにくい
・奥行が長く、車から玄関まで遠い
・建替え時に重機・資材搬入が難しく、工事費が上がる
・路地部分を隣地と共有しており、通行・掘削承諾が必要
5：採光・通風・プライバシーが取りにくい
隣家との距離が近くなりやすいため窓を設けても採光・通風が十分に取れないことがあります。また、隣家の窓と至近になれば、カーテンを閉めがちになり、居住性が落ちる場合があります。
具体例
・南側隣地の建物が近く、1～2階が暗い
・窓を開けると隣家の室内や生活音が気になる
・エアコン室外機、給湯器、ゴミ置場などの配置余地がない
6：駐車・駐輪・荷物搬入に不便がある
ファミリー層や車所有者にとっては、駐車場が取れないことが購入見送りの理由になります。
具体例
・軽自動車しか入らない
・駐車場を作ると居室面積が大幅に減る
・自転車を複数台置けず、通路を塞いでしまう
・引越し・家具搬入で道路使用や手運びが必要になる
7：境界・越境・隣地とのトラブルが表面化しやすい
狭い土地ほど、数cm～数十cmの差が建築計画や有効面積に直結します。そのため、未確定境界、ブロック塀の所有関係、屋根・配管・樹木などの越境が問題になり易いです。
具体例
・境界標がなく、測量すると想定より面積が少なかった
・隣地の屋根・雨樋が越境している
・建替えの際に足場越境や掘削承諾を得られない
・古い連棟住宅で、単独再建築の可否が複雑
8：融資・売却で買主が限定される
再建築不可、接道不良、著しい不整形、私道権利関係などがあると、金融機関の担保評価が伸びず、住宅ローン利用者が減る可能性があります。結果として、現金購入者・投資家・隣地所有者などに買主が絞られ、売却期間や価格に影響します。
なお、税務上も、無道路地や接道義務を満たさない宅地は「無道路地」として扱われ、間口狭小・奥行長大などを含めた評価上の調整が想定されています。これは市場価格と同義ではありませんが、利用・処分の制約が価値に影響し得ることを示す一例です。
久々に議題を変えましたがいかがでしたでしょうか。また下記、いつもの本日の日経です。
2026年8月27日（木）23面 商品 【タクシー運転手、配車アプリ追い風 20代前半の年収増 勢い】
若いタクシー運転手の平均年収がのびている。背景としては「Go.」「S.RIDE」といった配車アプリサービスの効果があり、利用が多そうな地域や時間帯を知る熟練の運転手である必要性が薄くなってきている事がある。こちらについてはまさに不動産業も同じ事が言えます。今迄、経験や知見が必要であった箇所がAI等に置き換わってきております。そして場合によっては人よりもAIの方が優れている事が多くなってきております。ただし人と人が相対で接する箇所については、こんなご時世だからこそより一層温かさが重宝されるように感じます。そして最後の決断は人が介する必要があると感じております。
AIに置き換わる部分やAIに置換え、その分、人が介するべき箇所を最大限広げていく事、ここが重要であると感じております今日この頃です。
23回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
買取案件ならW
不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように。