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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集16。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
ここ最近天候が安定しない中、皆様お身体大丈夫でしょうか？
暑い日は本当に暑いですよね。そして日差しが痛い。
ここ数年で男性の日傘をさしている方が増えましたが、実は私も日傘デビューをしました。
とは言っても購入してまだ未使用ですが。
昨年2025年は「日傘男子」デビューの年と言われており、東京都庁の調査では今夏日傘を利用している人は67％、男性利用は44％となったようです。
出典：東京都庁ホームページ
https://www.metro.tokyo.lg.jp/information/press/2025/10/2025100211
ひと昔前、男性で日傘を差しているのを見ると違和感を感じましたが、今は健康被害対策としても重要な物となっております。時代と共に当たり前ってかわるんだなと実感している今日この頃です。
〝訳アリ物件特集16〟：〝環境的瑕疵〟の事件例にて6
前回、危険性・健康不安に関係する周辺事情の事件例について綴りましたが、今回は〝近隣トラブル・生活環境〟の事件例について綴っていきます。
環境的瑕疵と〝近隣トラブル・生活環境〟の事件例
＜隣人トラブル・近隣住民に関する判決＞
▽大阪高等裁判所 平成16年12月2日判決
中古住宅の売買で、売主および元付媒介業者は、従前から西側隣人との騒音等をめぐるトラブルを認識していました。しかし、物件状況等報告書には「西側隣接地の住人の方より、騒音等による苦情がありました」との簡略な記載にとどめ、トラブルの具体的内容を十分に説明しませんでした。買主は購入後、隣人との関係から居住できないとして損害賠償を請求しました。
判決：売主および媒介業者の説明義務違反を認定し、不動産価値の減少分として、売買代金の20％相当額の損害賠償を命じました。
▽神戸地方裁判所 平成12年3月16日判決
併用住宅を建築する目的で土地を購入した買主が、前所有者と隣人であるお好み焼き店との間にトラブルがあったにもかかわらず、媒介業者が説明しなかったとして責任を追及しました。
判決：説明義務違反は否定されました。隣人側の対応は、食品を扱う営業上、衛生管理に注意を払ったものと評価され、一般常識が通じない特殊な人物との近隣トラブルとはいえないと判断されました。
▽東京高等裁判所 平成20年5月29日判決
土地購入後、買主が住宅を建築しようとしたところ、隣人から脅迫的な言動で設計変更を求められました。買主は、当該隣人が暴力団関係者である可能性があることは隠れた瑕疵に当たるとして、売主に契約解除と損害賠償を請求しました。
判決：契約目的を達成できないほどではないとして契約解除は認めませんでしたが、そのような隣人が居住していることは隠れた瑕疵に当たり得るとして、損害賠償請求の一部を認容しました。
▽東京地方裁判所 平成29年12月1日判決
分譲マンションの区分所有者が、階下住人による度重なる粗暴な行為や迷惑行為のため、マンションの売却・転居を余儀なくされたとして、当該住人に損害賠償を請求しました。
判決：階下住人に対する不法行為に基づく損害賠償請求が一部認められました。
＜ごみ置場・悪臭・排煙に関する判決＞
▽神戸地方裁判所尼崎支部 平成13年5月29日判決
新築建売住宅の買主が、購入物件前面の道路がごみステーションとなったことについて、隠れた瑕疵および媒介業者の告知義務違反を主張し、損害賠償を請求しました。ごみステーションは、買主の入居前に近隣住民の話合いにより設置されたものでした。
判決：ごみステーションは隠れた瑕疵には当たらず、媒介業者の調査・説明義務違反もないとして、買主の請求を棄却しました。
▽大分地方裁判所 平成20年12月12日判決
アパート建築主が、隣接道路上のごみ集積場所について、大量のごみによる不潔な景観や悪臭等に悩まされているとして、集積場所にごみを排出する近隣住民らに、ごみ排出の差止めを請求しました。
判決：請求は棄却されました。
▽大阪地方裁判所 平成11年2月9日判決
マンション11階の住戸を購入した買主が、約20メートル離れた公衆浴場の煙突からの排煙が室内に流入するとして、煙突の存在や排煙の可能性を説明しなかった売主業者に損害賠償を請求しました。
判決：請求は棄却されました。煙の成分・量・健康への影響が明らかでなく、常時大量に排煙しているわけでもないこと、公衆浴場は一律に嫌悪施設とはいえないこと等から、通常の買主が知れば購入を断念するほど重要な事実ではないとして、説明義務は否定されました。
▽東京地方裁判所 平成23年7月29日判決
隣地居住者が飼育する複数の猫の糞尿等に起因する悪臭について、近隣住民が、悪臭発生の差止めおよび損害賠償を請求しました。
判決：悪臭を低下・消滅させる有効な対策が取られておらず、公法上の基準も超え、受忍限度を超えるとして、悪臭発生の差止めと損害賠償請求の一部を認めました。
▽横浜地方裁判所 平成20年3月25日判決
町営の廃棄物焼却場および最終処分場の近隣住民が、有害物質による健康・生活被害を受けたとして行政側に慰謝料を請求し、さらに売主不動産業者に対して、居住用土地としての価値を失わせる隠れた瑕疵があったとして損害賠償を請求しました。
判決：環境・人体に影響するほどの有害物質、または受忍限度を超える悪臭・騒音等は認められず、土地の瑕疵にも当たらないとして、請求を棄却しました。
今回もどんどん記載できてしまうので残りは次回と致します。
また下記、いつもの本日の日経です。
2026年8月22日（土）27面 マネーのまなび 【宅配ボックス、資産性に影響】
最近マンションで宅配ボックスの有無を巡って所有者間で意見が対立する例が増えているようです。対立の理由としては2点あり、危険物や不衛生なものを入れる人がいる事と管理を含めたコスト面の話が理由としてあげられる。特にコスト面では40～50戸マンション向けで15個前後のボックスの場合、初期費用で150～200万円、リースでは月2～3万円程が10年程度かかっているのが現状である。手間や費用がかかる一方、都内の複数マンションを比較すると宅配ボックスがあるマンションは無いマンションに比べ家賃が月平均4万円程高いといったデータもあり、資産性に大きな影響を与えるような解釈もできる。
実務として〝リースバック〟案件や〝任意売却〟案件に携わる事が多いですが、その中で宅配ボックスがあるマンションの方が多いように関じます。もし宅配ボックスの有無だけでそこまで家賃や資産性が変化するのであれば、宅配ボックス無しの物件に早期に住み替える事も考えてみてはと感じる今日この頃です。そしてそのようなご提案もしていきたく存じます。
21回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように。