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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集12。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
皆様、本当に暑い日々、どのようにお過ごしでしょうか？
海水浴に行かれている方もいるのではないでしょうか？私はそんな方々を横目に小田原迄契約に行ってきました。
海岸沿いの風景は春夏秋冬問わず本当に気持ち良いですね。
前回のコラムでも記載致しましたが、会社自体は横浜駅直結スカイビル26階でやっておりますが、売主様のお住まいまで出張契約で伺う事は日常茶飯事の会社です。横浜駅から少し距離が遠いのではないかと感じた方、問題ありません。そして何より心の距離はとても近いのでご安心ください。病気になった時にどこに行きますか？病院に行く方が多いと思います。不動産で困ったらどこに行きますか？ジェイワンホームズと言っていただけるような安心を届けて参ります。
まずは心の119番。物理的な距離は車、電車、飛行機を使ってどこでも行きます。不動産119番ジェイワンホームズ。いつもあなたの心の中に。
〝訳アリ物件特集12〟：〝環境的瑕疵〟の事件例にて2
前回、〝環境的瑕疵〟の騒音振動事件例について綴りましたが、今回は悪臭粉じん煙事件例について綴っていこうと考えております。
- 建設廃棄物の野焼きによる煤煙・悪臭・健康被害
津地裁平成9年6月26日判決
ニュータウン内の住宅から約470m離れた場所で、建設廃棄物が大量に野焼きされ、煤煙と強い悪臭が発生しました。居住者には頭痛、眼痛、喉の痛み、息苦しさ、不眠などが生じ、苦情や行政指導後も野焼きが続けられました。
裁判所は、被害が社会生活上の受忍限度を超えるとして不法行為を認定し、事業者に各30万円の慰謝料支払いを命じました。
実務上は、単なる「臭う」という主張だけでなく、発生頻度、行政への苦情、行政指導、健康影響、発生源との距離が重要になります。
- 焼却炉の排煙・臭気・鉄粉等で分譲住宅の販売が遅延・値引きとなった例
大阪地裁昭和61年10月31日判決
分譲地の隣地に廃棄物焼却炉が設置され、騒音、排煙、臭気、鉄粉、熱気、水蒸気などが発生しました。分譲業者は、住宅4棟の売却が遅れ、値引きを余儀なくされたとして損害賠償を請求しました。
裁判所は、焼却能力を超える廃棄物の投入や不適切な焼却物に起因する排煙・臭気等が、受忍限度を超える違法な環境侵害に当たると判断。販売遅延・値引きとの因果関係を認め、請求額の7割の賠償を命じました。
これは、環境被害が居住者の健康・生活だけでなく、不動産の商品性・販売価格・販売期間に影響した事例として参考になります。
- 火葬場からの悪臭・粉じんを理由とする操業差止め
大阪地裁岸和田支部昭和47年4月1日決定
新設火葬場の近隣住民が、悪臭・粉じん等による生命・身体への侵害のおそれを主張し、工事続行と操業の差止めを求めました。
裁判所は、悪臭・粉じんを完全に防止できる確証がないこと、周辺に既存の環境汚染要因もあったこと、公害防止装置等の説明が不十分だったことなどを考慮し、1年間の工事中止・操業禁止を命じました。
もっとも、差止めは損害賠償よりもハードルが高く、健康・生活への具体的な侵害可能性や代替地の有無、予防措置の十分性などを総合考慮します。
- 飼料工場の強烈な腐敗臭
名古屋地裁一宮支部昭和54年9月5日判決
飼料工場の処理量増加により悪臭が問題化し、悪臭防止法の規制基準違反もありました。行政から再三の勧告・命令が出されても操業が継続され、近隣住民は食欲喪失などの被害を主張しました。
裁判所は、規制基準に違反する強烈な腐敗臭が日常生活に多様な被害を及ぼしており、事業者がそれを認識しつつ行政指導を無視して操業を続けたことから、受忍限度を超える違法行為として損害賠償責任を認めました。
- 公衆浴場の煙突・排煙について、説明義務違反が否定された例
大阪地裁平成11年2月9日判決
新築マンションの約20m先に公衆浴場の煙突があり、買主が「煙突の存在と排煙流入について説明がなかった」として、売主に損害賠償を請求しました。
裁判所は、排煙による健康影響が明らかでなく、通常の買主が購入を断念するほど重要な事情とはいえないとして請求を棄却しました。
つまり、近隣に煙突や工場が存在するだけでは足りず、実際の影響の程度、頻度、健康・利用への具体的支障、物件との位置関係の立証が必要です。
- 産廃施設等の悪臭を理由に、買主が売主・媒介業者へ請求したが棄却された例
津地裁伊賀支部令和4年9月21日判決
古民家の買主が、近隣のアスファルト製造工場や産業廃棄物処理施設等から悪臭が発生するとして、売主業者・媒介業者に説明義務違反による損害賠償を請求しました。
しかし裁判所は、対象物件で契約時に利用支障レベルの悪臭が発生していたと認める十分な証拠がないと判断しました。周辺住民アンケートや、物件から離れた地点での1回限りの臭気測定だけでは、物件への具体的・継続的影響の立証として不十分とされました。また、買主が特に良好な臭気環境を購入条件として伝えていた事情も認められませんでした。
まだまだいけますがキリがないので、今回もここらへんで失礼致します。
そしていつもお楽しみの日経記事ですが、本日の日経をチョイス致します。
2026年8月6日（木）39面 神奈川・首都圏経済 【アフォーダブル住宅 都、民間呼び込む政策次々】
東京都が手ごろな家賃で住める「アフォーダブル住宅」の供給を2026年度から増やす施策を次々に打ち出しているようです。
アフォーダブル住宅とは概ね相場の8割以下の家賃で住める賃貸住宅の事です。都営住宅の入居制限より緩く事が多く、より多くの家庭が東京都に住める施策です。
今迄は供給を増やす事に重きを置かれておりましたが、今後は新たなアフォーダブル住宅を生み出す為の仕組みも作られております。中でも興味深いのがオフィスビル改修を機に相場の8割以下に抑えた物件を入れ込むと〝容積率〟の緩和ができ、整備した分の床面積の2倍を目安に上乗せできるといったものである。事業者は増えた分をテナントに貸し出したり、住宅にしたりする事で収益をあげられるといったものである。まさに社会貢献が企業収益にも繋がる良き例であり、社会貢献にもっと目を向けるべきではといった一つの代表例であると感じております。
我々が良くお手伝いを致します〝訳アリ物件〟〝リースバック〟〝任意売却〟もお客様に本当に喜んでいただける機会が多いです。
いつ日経新聞に弊社が載るのかな、ワクワクしながら目の前の問題解決に日々取り組んでおります今日この頃です。
17回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
買取案件ならW
不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように。