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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集8。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
本当に連日暑い日が続きますが、皆様、体調はいかがでしょうか？
本日たまプラーザに行きましたが、駐車場が大渋滞。なんでかなと思い周りを見てみると夏祭りをしておりました。また本日は日本人なら誰もが知っております隅田川の花火大会です。
四季を感じられる日本の催し物は本当に素晴らしいと感じます。
我が家の1歳9カ月の愛息子には多くの経験をさせたい為、色々な刺激を与えています。
まだ反応は薄く何を感じているのか。ただし植物も根が張る姿が見えないですが、根の張り方によって今後が決まってくると考えます。そして物件も一緒です。表面上は同じに見えても基礎がしっかりしているか否かで全く違う物件となってきます。自身の愛息子も今は反応が薄くとも、力強く多くの根を張るような子に、基礎がしっかりした物件のような子に育てて、多少の困難でも力強く乗り越えていける生命力のある人間になってほしいと考えております、今日この頃です。
〝訳アリ物件特集8〟：〝物理的瑕疵〟の歴史について
いつも人気な〝訳アリ物件特集〟ですが、今回は〝物理的瑕疵（ぶつりてきかし）〟について少し深く見ていきます。10回目のブログのおさらいとなりますが、〝物理的瑕疵〟とは物件そのものに欠陥や物理的なダメージがある状態です。上記の息子の話ではないですが表面上綺麗に見えるか否かではなく、見えない土台の部分がどうなっているかといったものです。具体的には雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、地盤沈下、土壌汚染、地中に撤去されていないゴミ（埋設物）があるなどの事です。今回はその歴史を見ていきます。
〝物理的瑕疵〟は旧民法の「隠れた瑕疵」から始まりました。
従来の民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に責任を問うことができる、という考え方が中心でした。ここでいう「瑕疵」は、単なる古さや軽微な傷ではなく、通常期待される品質・性能を欠き、契約目的の達成に影響する欠陥です。例えば中古住宅なら〝通常の経年劣化の範囲内の傷み〟〝築年数相応の設備の劣化〟だけでは直ちに瑕疵とは言えません。
一方で〝雨漏りによる腐食〟〝シロアリ被害〟〝重大な構造クラック〟〝地盤沈下による傾き〟〝居住に支障が出る給排水不良〟等は状況により物理的瑕疵として問題になります。実務・判例では〝雨漏りによる腐食やシロアリ被害〟等、居住目的を実現できなくなる可能性がある情報を仲介会社が把握していた場合、買主へ積極的に告知すべき注意義務が認められた例もあります。その後、戦後の住宅不足や住宅大量供給の時代を経て、新築住宅の品質問題が社会的に重視されるようになりました。
そこで2000年4月1日に施行された〝住宅品質確保法（品確法）〟は、新築住宅について特に重要な以下の部分の不具合に対し原則10年間の責任を負わせました。
〝構造耐力上主要な部分〟例：基礎、柱、梁、壁、床等
〝雨水の浸入を防止する部分〟例：屋根、外壁、開口部の防水部分等
これは物理的瑕疵のうち、住宅の安全性・耐久性・居住性に直結する重大部分を特別に保護する制度です。更に構造計算書偽装問題等を背景に2007年に〝住宅瑕疵担保履行法〟が制定され、2009年10月1日以降に引き渡す新築住宅では事業者に保険又は供託による資力確保が求められるようになりました。
そして前回のコラムでも説明致しました2020年4月1日の民法改正は、物理的瑕疵を扱う上で最も重要な転換点です。従来は「隠れた瑕疵」が中心概念でしたが、現在は、目的物が契約の内容に適合しないかで判断します。〝瑕疵担保責任〟から〝契約不適合責任〟への変化です。
例えば契約書・付帯設備表・物件状況報告書などで「雨漏りなし」「シロアリ被害なし」「給排水管は正常に使用可能」「建物に傾き・不同沈下なし」といった内容が前提になっていれば、それに反する事実は契約不適合となり得ます。
買主は要件を満たせば次の請求を検討できます。
〝追完請求：補修・修理を求める〟〝代金減額請求：補修されない場合などに代金減額を求める〟〝損害賠償請求〟〝契約解除：不適合が重大な場合等〟
改正民法は「瑕疵」という文言を「契約の内容に適合しないもの」へ改め、追完請求や代金減額請求を明文化しました。
少しテンションが上がってきてこのままズルズルといきそうですので、本日もこのへんで失礼致します。そしていつもお楽しみの日経記事ですが、本日の日経をチョイス致します。
2026年7月25日（土）35面 神奈川・首都圏経済【公園利用調整、収入減に】
以前は窓口が区役所であり、地域連携がうまくいっていなかった事が多かった市町村が、住民らが主体となり地域課題を解決する動きが増えてきたとの事です。
中でもさいたま市にある「日進駅周辺整備を実現する会」では開業当初、南口のみで北口住人らは遠回りをしているような状態であったが、ＪＲ東日本に働きかけ2010年に橋上化と北口開設を実現しました。またその後も更に住みよい街づくりができるよう進めているようです。
また武藏小杉では「武藏小杉エリアプラットホーム（エリプラ）」といったものが発足しており、地元の商店街や駅前の商業施設がメンバーとなり駅前の「こすぎコアパーク」の利用調整を担っております。具体的には今迄区役所が窓口になっていたものをエリプラがおこない利用者から手数料を受け取り活動の収入源にする事業をはじめております。
やはり餅は餅屋、地域は地域に方々が一番知っているし、自身が居住しているからこそ、より良きものを創出できるのではないかと感じました。
そして餅は餅屋、弊社は〝リースバック〟〝任意売却〟〝訳アリ物件〟は得意としております為、誰よりも良きご提案ができるよう動いて参ります。
12回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
買取案件ならW
不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように。