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【W的視点】〝訳アリ物件〟特集4。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
7月といえば祭りの季節ですねと前回のコラムにて言いましたが、我が家にも回覧板で神輿担ぎ手の依頼がきました。ただし7月や8月ではなく9月に開催されるようです。昨今の猛暑により8月の行事が少なくなったように感じます。
また近隣小学校の7月の下校時刻表が入っておりましたが、給食を食べて1時間程授業をして帰宅といった時間割のようです。自分の時代と大きな違いを感じると共に、ここでも猛暑（酷暑）の影響を感じます。不動産売却も色々な仕方がありますが、これだけ暑いと引越しをしたく無いですよね。そんな方には住んだまま売却が出来る〝リースバック〟が良かったりするんではないかと、改めてリースバックの強みを感じた今日この頃です。
〝訳アリ物件特集4〟：再建築不可と既存不適格について
またまた始まりました〝訳アリ物件特集〟です。最近、自宅を売却予定のお客様より、売却資金で自宅を購入するか賃貸に住んで物件を買うかといったご相談がありました。そのお客様から「物件を探している中で〝再建築不可〟って言葉をよく聞くね。それとは別の物件で銀行融資を組もうとしたら〝既存不適格〟の物件って言われたけれども、〝再建築不可〟と〝既存不適格〟の違いって何？よく言われる違法建築ってどちらなの？」といったご質問をいただきました。本日はその点について記載させていただきます。
まずは最初の2つをそれぞれを簡単に説明させていただきますと
【再建築不可】 問題の中心は「土地・接道」。解体すると次が建てられない可能性がある。
【既存不適格】 問題の中心は「建物と法改正等の時間差」。建替え自体は可能でも、現状と同規模・同仕様では再建できないことがある。
といった違いになります。
それぞれ詳しく記載していきますと。
【再建築不可】
代表的には、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していないケースです。建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接することが求められます。そのため、建物を解体してしまうと、原則として新築・建替えができません。ただし「再建築不可」と記載されていても、必ず永久に不可能とは限りません。例えば、以下により建築可能になる余地があります。
・建築基準法43条2項の認定・許可を得る
・隣地の一部を取得・借地して接道2mを確保する
・私道の持分、通行・掘削承諾、道路位置指定の可否を整理する
・セットバックや道路種別の調査により、実は接道条件を満たせることが判明する
※ただし、許可等は物件ごと・自治体ごとの審査であり、将来の承認を保証できません。
【既存不適格】
既存不適格は、建築時点では合法だった建物が、後のルール変更で現行基準に合わなくなった状態です。例えば、建築後に用途地域の指定や容積率が変更され、現建物が容積率超過になった場合などです。この場合、現建物が直ちに「違法建築」になるわけではありません。国土交通省は、既存不適格建築物について、一定範囲の増築・改築・用途変更では、従来適用されていなかった規定を引き続き適用しない「遡及適用の緩和措置」があると説明しています。
※ただし、解体して新築する場合は別です。新築建物は現行法規に適合させる必要があるため、たとえば現建物より床面積を小さくしなければならない、セットバックが必要になる、といった事があります。
銀行評価や融資といった兼ね合いで上記2種類の物件を見ますと、非常に評価が低い上、住宅ローンが付き辛い物件となっております。もし住宅ローンが付いたとしても〝任意売却〟になった場合なんかは苦労する可能性大かと存じます。また【違法建築】について、この2点と絡めて更に深い話ができるのですが、またまた長くなってしまいます為、本日もここ迄としておきます。
そしていつもお楽しみの日経記事ですが、本日の日経をチョイス致します。
2026年7月16日（木）37面 神奈川・首都圏経済 【千葉市、空家解体後の税負担軽減】
千葉市が放置された空き家の取り壊しを促進するため、更地に戻すと増えてしまう税負担を軽減する条例を制定しました。空き家を解体した翌年の課税される固定資産税と都市計画税について、特例から外れた事で生じる税額増加分を1年に限って減免するといったものです。※対象は1年以上空き家になっていた住宅を解体した土地で2026年8月1日から2031年1月1日迄に解体する場合に限ります
私自身はプライベートでは千葉市とあまり縁が無いですが、先日ご紹介しました6月の新築小規模戸建て住宅の平均希望売出し価格では4340万円。横浜市はの5273万円と比べるとまだ上昇余地があるのではないかとなぜか千葉市を応援したくなっしまいます。※勝手な感想ですので気にしないでください。そして昔、稲毛に住んでいた事もありますので実は縁はあります。
8回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように。