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再建築不可物件とは？何故売却がしづらいのかを解説します！
■他社の不動産会社で、「再建築不可物件」と判定された・・・
■他社様に取扱い不可と言われた・・・
■不動産を現金化したいが、再建築不可と言われ、売れない状態が続いている・・・
上記のようなお問合せを弊社宛に頂くことが、ここ最近で増えて参りました。
そもそも、「再建築不可物件とはどんな物件なのか？」「何故売却がしづらいのか？」
今回はそのようなテーマにフォーカスを当てて解説を致します。
【テーマ】
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1．再建築不可物件とは？
2．接道義務とは？
3．何故売却がしづらいのか？
4．まとめ
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1．再建築不可物件とは？
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そもそも、再建築不可物件とは何か？
まずはその定義について説明します。再建築不可物件とは、建築基準法に基づく接道義務を果たしていない土地上に建築されている建物のことです。
再建築不可物件は、リフォームをすることは可能ですが、建築確認が必要となる工事（新築や増改築等）ができません。
要するに、現況では建て替えが不可の用地・建物です。
ハウスメーカー等で建築を考えられている購入検討者様等からは敬遠されてしまいます。
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2．接道義務とは？
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次に接道義務について解説致します。
接道義務とは、建築の際に原則として、幅員4ｍ以上の道路に土地の間口が2ｍ以上接している必要がある規定を指します。
既存の建物については、上記規定から外れている場合も、直ちに罰則されるわけではないので、その点はご安心ください。但し、既存建物の取り壊し、再建築は不可になります。
接道義務という規定が設けられている目的として、災害時等の避難経路の確保や、救急車等の緊急車両の道の確保が挙げられます。2mとは主に車両1台分が通過できる幅です。
いたずらに規定を設けているわけではなく、住民の安全に、かつ安心に住めるまちづくりをしていく上で、大切な規定となります。
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3．何故売却がしづらいのか？
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再建築不可物件の特徴を上述までで説明いたしました。では、何故、再建築不可物件の売却が難しいのか？
その理由を以下より説明致します。
■買主がローンを組みづらい
まず大きな要因としては、買主がローンを組みづらいことが挙げられます。
再建築不可物件の出口戦略としては、既存建築物のリフォームくらいです。再建築可能用地と比較すると、活用方法が限定的になるため、金融機関で融資金額判定の際の担保価値が低くなります。
そのため、買主が希望の金額でローンを組める可能性が低くなるのです。
結果として、買主はキャッシュで購入できる方或いは、比較的金利が高くなるノンバンクローンでの借入を受け入れられる方に限定されてしまいます。
■建て替え不可のため、買主のリスクが高い
再建築不可物件は、基本的に建て替えができません。
天災等で不可抗力的に建物が倒壊した際、活用不可の物件を所有することになります。
買主にとって不動産の購入は、一生に一度といっても過言ではない人生のイベントであり、購入にはどうしても慎重になります。
そうなると、再建築不可物件は買主様からは敬遠される不動産となってしまいます。
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4．まとめ
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上述までで、再建築不可物件の特徴や、何故売却がしづらいのかの説明をさせて頂きました。
再建築不可物件を売却する方法として、ケースバイケースではありますが、隣地への交渉や43条但し書き道路申請、その他種々方法がございますが、どれも不動産に精通している方でなければ、上記を実現するためには具体的に何をすればよいのかが分からず、身動きが取れないかと思います。
弊社では、冒頭で記載させて頂いたような、再建築不可物件を所有されているお客様から多くのお問合せを頂いており、頂いたご相談を基に培われたノウハウから、売却のソリューションを多く有しております。
再建築不可だから売却ができないと諦めていらっしゃる方がもし、こちらの記事を読んでおりましたら、何なりとお問合せ・ご相談下さいませ。
解決の糸口を一緒に探して参ります。
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