| 借地権・底地 | 横浜・川崎・東京都内の不動産（新築一戸建て・中古一戸建て・土地・マンション）ならセンチュリー21ジェイワンホームズ

借地権と底地を交換し、お互いが完全所有権を得るために交換するケースが見られます。完全所有権となることで、活用がしやすくなり、資産価値の向上も見込めます。

民法では、借地権の売却には地主の承諾が必要とされています。

底地を売却する際、法律上、借地人の明示的な同意は必要ではありませんが、借地契約によっては事前の通知や同意が求められることがあります。借地人との良好な関係を維持するためにも、事前に意向を確認し、可能な限り協議を行うことをおすすめします。

可否でいえば可能ですが、借地権および底地を管轄する借地借家法は、借地人の保護が色濃い法律です。賃貸借と同様に、返還を求めるには正当な事由が必要であり、その事由の正当性が認められることは容易ではありません。とはいえ、交渉次第で返還してもらえる可能性を高めることはできます。弊社は、底地・借地の取引の実績が豊富にございます。借地人との間でトラブルが発生した場合、あるいは交渉がうまく行かない場合も、お気軽にご相談ください。

最も難しいのは、買主を見つけることです。完全所有権の土地と比較して自由度が低く、借地権者と常に良好な関係性を保たなければならないことから、需要は下がります。多くの場合、底地の買主となるのは、借地権者か底地の買取をしている不動産会社です。買主の候補が見つかったとしても、売却条件をすり合わせる工程に時間を要することもあります。

路線価における底地の財産評価割合は30〜40％程度ですが、一般的な不動産の相場にこの割合を乗じた金額で売却できるとは限りません。底地の取引価格は、地域や立地、土地の大きさ、形状、利用可能性、周辺のインフラや開発計画、市場の需要と供給のバランスなどの影響を受けます。また、底地が所在するエリア地域の法律も、取引価格に少なからず影響します。

まずは借地人に対して書面で通知し、支払いを求めましょう。地代を滞納している場合、相続が発生したり、借地権の返還を希望していたりすることもあり、契約解除や明け渡し交渉に発展する可能性もあります。

返還時は、基本的に原状回復＝更地にすることが求められます。ただ一方で、借地借家法では、借地権の存続期間が満了した場合に契約の更新がない場合、借地権者の建物買取請求権を認めています。更新時に地主が更新を拒否した場合、借地権者はこの権利を行使することができます。

借地権の更新時に地代の見直しを行うことは可能ですが、見直しの可否は借地契約の条件や地域の法律、両当事者間の合意に依存します。地代の見直しを希望する場合は、事前に法的なアドバイスを受けると共に、土地所有者との交渉に臨むことが重要です。

前提として、物納するには現金で納税することが難しいことを認めてもらわなければなりません。また、他に適当な資産を所有されている場合は、底地の物納が認められません。結論としては、底地の物納は可能ではあるものの、難しいと言わざるを得ないでしょう。